距离北京奥运会开幕仅有一个月,广州楼市不但看不到明显转暖迹象,反倒有可能因供应量的持续增加和市场关注度的转移而雪上加霜。
合富辉煌集团日前发布的分析报告称,奥运会前及举办期间,广州楼市预计将有38495套住宅待价而沽,供应量逼近“五一”推盘高峰。而在今年1—5月,广州新建商品房单月成交量从未超过40万平方米,仅有去年同期成交量的六成左右。最新公布的广州市国土房管局5月份成交数据也与公众的预期相去甚远。成交均价连续两个月在万元以上显然无法令降价预期强烈的公众接受。
>>重压:近期可售住宅料达3.85万套
广州最大的房产代理销售商合富辉煌集团分析报告认为,7、8月份广州商品住宅新增供应充裕,预计近两个月广州十区潜在的住宅供应总量将达38495套,总体供应规模与往年相比基本持平。
根据记者对广州市国土房管局“阳光家缘”网站的数据监测,上半年广州楼市多数时间的可售商品住宅套数均在3.1万套左右。如果该报告中预测的商品住宅在7、8月间悉数推出的话,将形成广州商品房市场自“五一”以来最大规模的供应高潮。
按照单套住房建筑面积100平方米计算,7、8月间广州楼市的总供应量将达到385万平方米。反观上半年的成交量,广州今年1—5月的单月商品住宅成交分别仅有34.9万平方米、23.12万平方米、37.77万平方米、39.99万平方米和39.31万平方米,没有一个月的成交量能突破40万平方米,市场观望气氛非常浓厚。
此前,广州主流发展商已纷纷表示,奥运会的举行势必影响楼市的受关注程度,奥运期间的销售恐难有起色。因此,合富辉煌方面预计,7、8月广州商品住宅总体均价将明显低于2007年“十一”,可能回落至去年“五一”时的水平。
>>连续两月过万:5月成交均价惹争议
“均价还要1万多一平方米,是不是看错了?”正计划换套商品房居住的某省直单位公务员林先生惊诧地说。广州市国土房管局近日发布的5月份全市新建商品住宅交易登记均价为10529元/平方米,继4月份楼价大幅回升至10997元/平方米后继续维持在万元大关以上。林先生表示,他所关注的金沙洲和白云区近期房价都跌了不少,个别楼盘的价格距年初时已经下跌了三成。
而在由国家发改委、国家统计局调查发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示,广州5月份新建住房价格仅比4月份微涨0.2%,而4月份新建住房价格比3月份微跌了0.2%。相比广州市国土房管局连续两个月均价过万元,由国家权威单位发布的广州房价波动情况也同样令人费解,难道近期的房价下跌只是发展商玩的“假摔”?
合富辉煌首席分析师黎文江认为,市房管局数据引起争议的原因是该数据反映的只是成交均价,并不能反映市场上还没有成交的在售住宅价格。另外,由于房管局的成交数据比实际成交有一定的滞后,而广州出现整体性降价促销是在4月底之后,预计在6月份的成交均价上有望得到体现。
>>质疑:中小户型住宅价格涨了?
值得注意的是,在国土房管局统计数据中,5月份全市90平方米以下的普通新建商品住宅成交均价6513元/平方米,比4月份的5634元/平方米大幅上涨15.6%。这也是今年以来,中小户型商品房首次突破6000元/平方米大关。对于购买能力较低的普通购房者而言,中小户型商品房均价大涨更加令人难以接受。
对此有专家表示,普通新建商品住宅价格上涨一方面是因为计入当月成交的保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程等中小户型限价房价格均在6000元/平方米以上；另一方面,部分高端楼盘受“90/70”政策影响推出的中小户型单位价格依然高企,如保利心语花园、光大花园等楼盘的售价都在万元以上。
不少消费者对于发改委、统计局以及广州市国土房管局发布的房价变动情况屡屡“失真”表示难以理解,对广州楼价的真正走向则更加迷茫。对此,房地产专家韩世同表示,当前广州楼价出现的是结构性的变化,各大楼盘轮番降价促销,仅靠均价已经不能反映真实的价格变化状况。在当前官方的成交均价数据未充分反映当前房价变化的情况下,普通购房者不妨多考虑具体楼盘的价格变动情况。
>>真相:高端住宅实际降幅明显
合富辉煌发布的分析报告为外界判断广州楼价波动提供了一个新的的蓝本。该集团将去年“五一”、“十一”以及近期广州在售商品住宅的实际售价分布情况进行对比后发现,近期广州售价在20000元/平方米以上的住宅比去年“十一”大幅减少,而售价在13000元/平方米以下的住宅增加不少,特别是8000元—11000元/平方米价位区间的住宅数量比去年“十一”增加近五成。
合富辉煌首席分析师黎文江表示,从高价住宅的大幅减少以及中等价位住宅的增加不难看出,广州房价回调的特征已非常明显。显著回调的价格结合在售产品套型面积普遍缩小,使得当前广州在售商品住宅总价下降幅度加大。
“广州楼价是真跌了”,房地产专家韩世同表示,尽管广州不是所有楼盘都在降价,但整体上确实在降。他认为,房管局均价连续两个月过万元,是因为当前广州十区的商品住宅成交基本上是在中心城区,“中心城区中高端楼盘降价后的市场需求最先被有效激活,4、5月成交的大多是8000元—18000元/平方米的楼盘,但其实这些楼盘的成交价跟原来相比已经优惠了不少”。本报记者王昊
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广州甲级写字楼
需求回稳
据全球性房地产服务及投资公司仲量联行7月9日发布的广州2008年第二季房地产市场回顾报告,今年上半年,广州住宅市场不太景气,商业地产仍然受到投资者的青睐；其中广州甲级写字楼的整体空置率下降,从第一季度的27.1%下降至第二季度的22.7%。
据仲量联行报告,今年第二季度广州甲级写字楼整体情况保持平稳,但是2007年巨大的供应量仍然对租金造成影响。同时,二季度甲级写字楼吸纳量比第一季度增加42%,上升至90811平方米。其中大部分吸纳量集中在天河CBD和珠江新城,表明了这两个区域仍然最受租户青睐。
近年,广州经济发展平稳增长,特别是广州作为珠江三角洲经济中心的影响,国企及民营企业发展迅速,对甲级写字楼需求上升,纷纷从非甲级写字楼搬迁至天河CBD和珠江新城新落成的写字楼群。仲量联行广州及深圳市场研究部主管李畅表示,大部分国企及民营企业选择购买写字楼作为自用的方式进驻甲级写字楼。本地企业购买甲级写字楼,既可以作为企业长期投资的一种方式,另外又可满足企业扩张需求。其中,以银行业、保险业和日用消费品行业等企业的需求较为强劲。
今年下半年,甲级写字楼供应温和,预计下半年只有中石化大厦投入市场。预期全年甲级写字楼供应量将达到28万平方米,远低于去年约50万平方米的供应量。据仲量联行预计,今年的整体空置率将下降,写字楼吸纳量情况良好。但是,部分新落成的写字楼空置率相对较高,竞争预期仍然激烈。
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