多种优惠吸引房贷业务
今年以来受房贷新政限制等因素影响,加上一手市场价格的大幅调整,广州二手市场成交惨淡,也直接令二手房贷业务备受打击。为吸引更多客源,许多银行,特别是一些商业银行都频频推出各种房贷新优惠吸引二手房买家,想尽各种方法为买家多贷款、快贷款。
据了解,目前二手房贷市场较流行的变通方法有:如果之前的房子已还清贷款,买另外一套二手房时都可被视为是“第一套房”,在大多数银行都能申请到高达七成的贷款;有些商业银行还为优质客户提供特别的优惠政策,提供“6成+1成”的方式,为申请第二套房贷的二手房买家提供总量七成的贷款;如果买家需要,还有担保公司能提供快速放贷,7天内就能贷到款等。此外,一度被禁止的押旧买新做法也开始重新回流。
业内人士表示,按去年9月份以来开始实施的房贷新政,已经在银行有按揭贷款购房的市民,如果再按揭购买第二套房时,首付将需达四成以上,贷款利率也应在基准利率的基础上上浮10%。不管原先所买的第一套房子的房贷是否已经结清,市民再买房时都将被视为第二套房处理,而且只要夫妻双方中有一方名义已办理过贷款购房,即使以另一方名义再申请贷款购买第二套住房,仍同样要被视为第二套房处理。但个贷业务在银行业务中向来占有比较重的份额,尽管面临信贷政策紧缩,多数银行仍不敢轻易放弃该项业务。
变通有变通的风险
银行的“变通”做法虽然一定程度上方便了二手房买家,也对短期内提高业务量有一定帮忙,但明显不符合相关的监管规定,在这种违规情况下放贷的银行,一方面难以逃避监管,另一方面如果借款人还款能力出现问题,银行将非常被动。
更值得一提的是,目前广州楼市正在调整期,后市价格走势未明,房价短期内企稳仍难乐观,如果银行对房贷的风险控制不到位,必将增加房贷风险。
另一方面,对普通购房人来说,如果缺乏对自身还贷能力的正确评估,一时冒险多贷款,如果房价出现大幅回落就会有可能出现负资产,一旦日后自家还贷能力不够房子又贬值,更有可能面临断供,建议贷款前还是要先算清风险再出手。
真实案例
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押旧买新重来
押旧买新的作法早在去年房贷新政实施前就已被禁止,但近期记者采访时发现,这种久违的房贷模式又开始在二手市场重新出现。
陈先生和太太原来在番禺某楼盘已贷款买过一套120平方米的三室一厅洋房,贷款在去年就已还清。考虑到孩子的教育问题,陈先生想在市区再买一套房,近期在水荫路看中了一套80多平方米的两房单位,但屋主急于出国,开价60万元并要求一次性付款,这个价位比隔壁单位2006年售出时的价格还便宜,令陈先生非常动心,但家里不足10万元的存款又令人头疼。
一位刚买了房的朋友告诉陈先生:“按现在的房贷新政,你自己去银行办抵押贷款很难通过的,不如多花些手续费交给按揭公司去做啦,我刚买的房子就是这么做的,把原来的老房子抵押出去买新的。”按朋友提供的电话,陈先生找到按揭公司咨询,该公司的人告诉他可先办理一个押旧买新的合同,把已还清贷款的番禺某盘三房单位抵押给银行,贷出款来再一次性买水荫路他看中的这套房子。
见陈先生将信将疑,该按揭公司一再表示和银行有关系,办他们的贷款问题不大。“你们只要提供现在房子的产权证、个人的证件、收入证明这些材料,其他的都交给我们做就行!我们会推荐一些银行让你递交申请,如果第一家不行,我们还会帮你再联系其他银行。”令陈先生心动的是按揭公司自称只按贷款额度的1%来收取手续费,评估费等都包含在其中,不会再多收钱。如果不能申请下来,会退还扣除评估费用后的手续费。按该按揭公司的建议,陈先生将各种证明材料交给了该公司,所有递交申请、查询进程等工作都由按揭公司去处理。不到一个月时间,陈先生就成功申请到了贷款,原来的房屋评估出80万元左右,成功作抵押后居然贷到了七成款,也就是55万元。虽然现在一个月要还款近万元,压力不小,但能抵押出旧房子、一次性付款买到笋货,陈先生还是挺满意。
2
贷款还清,再贷可当“第一套”
早在四年前,林小姐就已申请贷款在东圃买了自己的第一套房,今年初还清贷款后,林小姐又看上了植物园旁边某小区的一套二手楼。因手头现金不够,林小姐想以贷款方式来购买,却又担心自己是第二次贷款购房,首付和利率都会提高。
令林小姐惊喜的是,她按朋友的指引,打电话到汇瀚按揭顾问有限公司咨询时,工作人员告诉她,如果她原先买的那套住房的贷款已经还清的话,现在可以帮她申请到最高七成的按揭。“我们会帮你向一些商业银行申请,一家不行可以再换另一家,申请不成功的话不会收你相关的手续费。利率方面会不会上浮,银行要看你个人的资产情况作决定。”
林小姐又咨询了良策按揭,工作人员告诉她,以她的情况如果想从四大行申请贷款,只能严格按照四成首付、利率上浮10%的二套房贷政策来做,但如果第一套房的贷款已还清的话,可帮她向广发银行等小银行作申请,也应该能贷到七成。
记者了解得知,除这两家公司外,其他像亿达按揭等主打二手房贷的按揭公司,在接受咨询时都回复说如果原先的贷款已还清,再申请新贷款时有可能帮买家申请到最高七成。如果原来的房子已售出,手续会更简单,只要提供房子已售出的相关完税证明,证明第一套房产的产权确实已转移到其他人名下。当然,能申请到这类贷款的通常都是些规模比较小的商业银行,“如果买家资产情况良好,这些小银行还会考虑给予优惠利率,申请利率下浮15%”。不过,这些银行的贷款网点通常都较少,日后还款不太方便。
3
“6成+1成”曲线贷七成
对于二手房买家来说,就算是原先的房子仍在还贷,如果一定要申请七成贷款的话,也会有变通的做法可成功申请到七成,不过相关手续会麻烦一些。
记者以二手房买家身份向某按揭公司咨询时,该公司工作人员告诉记者:“你一定要申请到七成的话,我们也有变通的方法,利息也可享受基准利率,不会上浮,但手续会复杂些。”该工作人员解释道:“我们会帮你先向银行申请六成贷款,这六成贷款会按照正常的放款程序发放;另外的一成贷款,要在完成房产抵押后才能发放,主要是由我们公司和银行内部操作,这两次贷款的发放时间会相差一个月左右。只要你时间不急的话,操作起来问题不大。”
据介绍,这种新的二手房贷模式叫“6成+1成”,目前已有多家按揭公司与一些商业银行共同操作,提供这一类的服务。专家指出这类服务风险较高,不管按揭公司说得多有把握,实际上都是违规行为,买家申请时要格外小心,要有最后一成最终不能成功申请到、而且利率也有可能难于优惠的准备。
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7天就能贷到款
不少因资金等问题急着出售的二手“笋盘”,通常都要求买家能一次性付款。记者采访时发现,目前中行、浦发银行、深发展等银行,都有快速放款的业务,为买家争取时间。
周先生近日在天河公园附近看中了一套楼龄才两三年的二手房,90多平方米要价90万元,比周边的房子要便宜好多,但业主自称急着用钱,要求他最好能一次性付款,至少要在半月内给清。周先生向良策按揭的工作人员咨询有没办法变通,该公司工作人员告诉他:“申请二手房贷款从申请到审批通常要一个月左右,但如果有担保公司作担保,银行一般最快能在7天左右放贷,也就是说原来的业主在半月内拿到房款是完全没有问题的。”
记者采访时发现,除二手房外,这种担保公司快速放款的方式在一手市场也很受欢迎。因为不少发展商对一次性付款的买家会提供更多优惠,有的甚至可打9.5折、9折,7天放贷基本能满足发展商的付款时间要求,为买家争取到更多优惠。