2008年上市银行半年报所给出的靓丽业绩成为低迷股市中的一道风景，而上市银行优良的业绩似乎也隐隐冲淡了人们对楼市下跌对银行业影响的忧虑。但仔细研读上市银行年报却发现，一切似乎仍然在云里雾里，楼市下跌对银行的不良影响似乎并没有显现，但又不能不让人有所担心。
在银行为房地产行业所提供的金融服务中，大致可分为两种：房地产贷款和住房按揭。据半年报显示，8家上市股份制银行中，有4家银行房地产贷款占比较2007年末有所上升。其中，兴业银行更因其14.29%的房地产贷款占比引起各方关注。此外，中信银行房地产贷款占比从去年末的9%上升到9.8%；民生银行从去年末的13%上升到今年上半年的14%；深发展从去年的6.5%略升至今年的6.78%。但同时，招商银行房地产贷款的占比却从2007年末的6.41%降至2008年上半年的5.81%；交通银行也从2007年末的7.07%降至今年上半年的6.38%；华夏银行的房地产贷款占比也从去年末的6.32%下降到今年上半年的6.21%；浦发银行从去年末的10.66%下降到今年上半年的9.8%。
房地产资金链条中，其对资金需求最为强烈的大致可分为三个阶段：买地、建房和销售。因为监管部门对房地产贷款的严格要求，房地产企业需在证件齐全的情况下才可获得银行贷款，因此在房地产资金链条中，买地阶段银行信贷资金是严格禁入的。所以房地产贷款一般是指银行将资金贷款给房地产企业用于建房。其风险在于因为楼市价格下跌，导致房产商不能按照预期价格销售楼盘，甚至把房子建成以后卖不出去，银行贷款无法正常回收。虽然有房产和土地作为质押，银行贷款中一般也有一定比例的风险覆盖，但如果房地产价格跌出银行风险覆盖比例，风险发生后银行只能收回房子和土地，即使不产生直接的信贷损失，也将对银行资金的流动性和资金使用效率产生不利影响。
与房地产贷款不同的是，住房按揭贷款对象为个人客户而不是公司客户，其用途为银行贷款帮助购房人购买住房。其风险在于，当购房人资金出现问题时，还款就会出现问题。特别是在前期许多人将炒房当作一种投资时，一旦炒房人资金出现问题，则会对银行产生危害。
半年报显示，8家上市股份制银行中，4家银行的住房抵押贷款占比或实际发放数额上升，另有3家银行住房抵押贷款实际发放数额则出现下降。
银行对某一行业信贷的扩张与收缩，源于银行对该行业盈利前景的判断。从银行整体上看，有数据显示，今年上半年房地产贷款规模以11.34%的平均速度增长，由此判断，似乎银行对房地产行业的盈利前景比较乐观。但从银行个体看，无论是在房地产开发还是在住房按揭上，各行对房地产信贷扩张与收缩的态度又明显不同，而这也应该正是源于各家银行对房地产盈利前景的不同判断。在银行对待房地产行业的态度上，2008年上市银行半年报呈现给人们的是一个模糊的概念。
对此，有分析人士认为，虽然国家对房地产行业进行调控，但对银行而言，如果严格进行风险管理，并对信誉好又有实力的大型开发商发放贷款，银行的风险就会小很多。事实上，这也是今年半年报中所体现的上市银行对房地产不同态度的合理解释。
事实上，银行对房地产信贷的不同态度，表明的也是各自风险控制手段和风险偏好的不同。数据显示，今年上半年深发展房地产开发贷款和房地产按揭贷款实际发生额均有所上升，该行副行长刘宝瑞在就2008年该行半年报答记者问时也提到，去年9月份以来深圳、广州等城市在前年和去年市场价格急剧冲高的情况下出现了一些调整，今年地产交易就急剧下降。在这种情况下，对银行本身来说如果仍然保持原来的贷款增长的节奏，那么对于银行资产的管理就会构成很大的威胁，因此在去年的地产市场出现异常的情况下，深发展抓紧进行信贷政策的调整，从去年7月份以来实行了两个细分，一个地区市场的细分，把价格急剧冲高和与收入水平严重背离的过热市场划为红区，从政策上调整为禁入的区域。把一些开始出现调整苗头这样的城市划为黄区，谨慎地进入。把房价增长和收入水平增长相适应的地区划为绿区，视为正常区域。对于客户，深发展也做了一个细分，注意区分正常需求客户和非正常需求客户。与此同时，深发展还对产品方向做了一个调整，包括对按揭产品相应流速的调整等。身处深圳“断供潮”中心的深发展银行副行长刘宝瑞明确表示，按揭业务仍然是银行重点的业务。由此不难看出，在对房地产行业的态度上，深发展不是简单扩张或是收缩，而是在把握增长节奏、明确地区和客户上控制风险。
与深发展不谋而合的是今年净利润大增162.62%的中信银行，该行半年报中明确表示，将积极发展住房按揭贷款。在房地产贷款风险控制方面，中信银行也表示，在房地产开发贷款方面，将采取总行集中审批动态监督、房地产开发商和项目的准入门槛以及实行项目抵押和封闭管理等措施加强风险管理；在房地产按揭方面，将采取以收入较高、职业稳定、信用记录优良的个人优质客户为定位，主要支持客户购买由优质开发商开发的、地理位置优越、定价合理、以自住需求为主、适销对路的商品住宅。在房地产交易市场规范、房价稳定、交易过户和抵押登记手续完善的地区稳健开展二手房业务。由于房地产资金紧张而产生的高于以往的利差，让银行也具有了对风险更高的容忍度。
此外，房地产贷款增降不一也表明房地产信贷收缩以后信贷结构该如何调整以及调整速度的不同。深发展对于房地产贷款的调整自去年7月就已经开始，而许多地产商则表示，真正的房地产严冬始于今年。这就是说深发展已经在房地产严冬来临前进行了调整，因此其效果也不错。与此相对应的是，虽然兴业银行今年上半年房地产贷款占比高居各行之首，但在半年报中，该行也表示，要严格控制中长期贷款和房地产贷款规模。这无疑表明，房地产贷款占比过高问题已经引起该行重视。但是，当银行信贷结构中房地产比重过大时，压缩房地产业务必然要有其他业务补上，其信贷结构的调整需要一定的时间。此外，相对而言，住房按揭比房地产开发贷款的贷款期限要长，这种调整更不是短时间可以完成的，何况这种调整还要和房地产市场的起伏合拍，因此其如何调整以及调整的时间、力度还有如何与房地产价格起伏合拍等问题则要考验银行的智慧了。
