30年居住改变生活
秋日午后的阳光静静地照着坐在阳台上的王大爷。
三室两厅两卫，140平米的大空间。装修中西式结合、线条式的天棚、隔断、电视墙、显得清雅别致。餐厅、客厅、阳台通透一体的格局，宽敞明亮。
客厅的一角，在一张雅致小巧的电脑桌上，放着一台19寸的电脑。电脑前放一把能支撑腰椎、坐得舒适的儿童式小转椅。王大爷每天坐在电脑前就能和在国外读书的孙子面面相视，语音清晰地聊天，犹如梦幻一般。
阳台上老伴正在伺弄着那几盆花草，身影在午后的阳光下比年轻的时候还要美。因为增加了一种温馨与从容。
这是王大爷前年买下位于滨江名城的商品房。但是包括他的邻居都不知道，王大爷才参加工作的时候，住是的单位库房值班室。因为是值班室，没有任何卫生设施，每天晚上拎着水瓶、端着痰盂入住值班室，每天早晨必须赶在出库人员到来之前起床整理完一切以免引起尴尬。
1978-2008年，是东方最古老的国家华丽转身的30年，改革开放的30年，是我们实现梦想的30年，也是居住改变我们生活的30年。
在南充，新生街青瓦房被电梯公寓取代，真正开始了它的新生；原来简子楼的住户，家里有了两处卫生间；大西街传统的贫民区矗立起了大规模的安居楼。至于前几年在电影电视里才能见到的别墅，在南充也已经不是新鲜事物。
来自权威的统计数据说，南充市民人均居住面积从1977年的2.62平方米，变成了2007年的28.9平方米。
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改革开放30年，居住改变了我们的生活。
从“忧其屋”到“优其屋”
20世纪70年代末，拥挤是南充市每一个城镇居民最真实的居住体验，“安居”成了市民当时的迫切希望。时至今日，房子已经不再是一个遮风避雨的场所，更是一种生活方式。改革开放30年，人们的住房越来越大，设施越来越全，走过了“忧其屋”、“有其屋”、到“优其屋”的历程。
1978年一1988年住者忧其屋
居住感受：拥挤不堪
70岁的老市民郭志平告诉记者，那时的住房非常紧张，一家三代住两间房子、年轻人结婚几年没房子都很正常，“因为单位宿舍紧张，我们一家经常打游击，工厂礼堂化妆间、办公室等都住过。’’而70多岁的王阿姨说起那段经历忍不住想流泪，“三个孩子加一个老人，一家六口住在罐头厂21平方米的筒子楼，屋里都用铺板隔开，即便这样儿子也只能铺个草帘子睡在地上。”
时代特点：统建、统配
南充市房产管理局提供的资料显示，上世纪70年代末期，南充市住房还是处于“统建、统配、低房租、高补贴”的状态，人们的住房观念是“等、靠、要”。由于福利分房很难做到普遍性，居民住房形势越来越严峻。据1985年统计数字，那时候南充市城区(今顺庆区)国有房产占到了房产总面积的83.24％。1983年以后，南充才开始有商品房问市。
背量解读
1977年，南充城市人均居住面积仅有2.62平方米，到1985年也仅有6.21平方米。
1988年-1998年 住者有其屋
居住感受：越来越大
“进入90年代，住房的紧张局面得到改善，先后换了50多平方米、80多平方米的单元房，有了独立的厨房和厕所。”郭志平说。而该时期，南充一些单位开始向职工出售公产住房。“住公房不仅房租低，东西坏了还有人维修，所以开始时人们都不能接受自己花钱买房子。”王阿姨说。但随后几年，人们的住房观念发生了改变，1999年，郭志平花2万多元购买了单位一套80多平方米的单元房，真正拥有了自己的房子。
时代特点：住房开始私有化
1993年，南充区划调整，私人自建和购买住房越来越多，加上城镇住房制度改革，南充私有房产迅猛上升。据2000年的统计数字，全市共有私有房产936.14万平方米，其中市辖三区247.82万平方米，仅原南充市所辖城区，私有房产就比1985年增加了5.55倍。
背景解读
1995年1月23日，建设部第41号令发布《城市房地产开发管理暂行办法》，明确提出“市、县人民政府建设行政管理部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作”。
到2000年底，南充全市有房地产开发公司121家，市辖三区房地产开发面积140万平方米，当年销售量住宅占92.37%，居民住房面积开始大幅上升。
1998年-2008年 住者优其屋
居住感受：更加智能
“以前的房子只求遮风挡雨，现在的房子水、电、气、通信、楼宇对讲等一应俱全，而且装修装饰也各具风格，人们对住房的需求升级为精神追求与视觉享受。”改革开放30年，郭志平感触最大的是室内设施的改变。如今，房子对人们来说更是一种生活方式。
时代特点：住房分配货币化
1998年12月起，全省城镇停止住房实物分配，从此，南充住房分配逐步开始实行货币化。“住房分配货币化主要包括为职工建立住房公积金和建立经济适用房等。同时，允许住房困难的企事业单位职工利用自有土地集资建房。”市内一名房产专业人士回忆说。
背景解读
1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出：从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。全国城市住房制度改革开始。
2001年3月5日，国家《关于国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》的报告指出：着力改善城乡居民的住行条件，大力发展经济适用住房，建立廉租房供应保障体系。
2007年，南充城市居民人均住宅面积达到28.9平方米，是1977年的11.03倍。
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房改开启人居新时代
改革开放30年，也是我国住房体制改革的30年。
从酝酿探索到正式启动，从分期分批推进到不断深化、从福利分房制度终结到住房保障时代开启，关于住房制度改革的每一步脚印，30年来我们都清晰可见。
住房制度的改革不仅改变了南充城市的面貌，也改变了南充人居住的环境、品质、观念和价值。在房改进程的推动下，南充楼市新时代不断被开启。
福利分房年代：苦熬多年，一家人分到一个单身宿舍
“现在的许多年轻人都羡慕我们那时候能分房，不用自己掏钱买，却不知道我们分房的路有多艰辛！”在南充罐头厂工作的陈阿姨对当年的分房过程感慨不已。
当时的分房情景，陈阿姨至今记忆力。“那时候，单位的房子十分紧张，所有的人都得排队打分，只要有一点动静，送礼递条子的、找关系的人特别多。我和我们家老头是双职工，也等了接近年才
分到了一个单身宿舍。”
“那时的条件和现在根本没法比，住的是‘筒子楼’。卫生间是一层楼共用，厨房就搭在走廊里，洗澡要么去集体洗澡堂，要么就到楼道里公用的卫生间关起一格厕所门洗。后来有了孩子，在房中间摆个书柜算是当堵墙隔个小房间出来。直到90年代初，由于工作表现好才给换成小套间，建筑面积也只有42平方米。”
和陈阿姨的感受相同，接受采访的多数父辈人都有着和她相同或相类似的辛酸经历，如何熬上一套房子成了他们共同的忧虑。“住房靠国家，分房靠等级”，在福利分房年代这一口号十分流行。
“那时，绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在‘等、靠、要’三个字——等国家建房、靠组织分房、向单位要房。”退休干部吴敬回忆说。
背景解读：对于那一时期的中国房地产，袁灿龙很是清楚，他那时候的身份是原南充市房管二所所长，亲身经历了南充房产30年的所有历程。
袁灿龙说，福利分房年代建房难，分房更难。为什么进行房改，因为原来的住房制度已经严重阻碍了中国住房的解决。有一个数据，建国初期，通过建翻身街（今新生街）、修工人宿舍，解决无房户、缺房户和工人的住宅问题，到1958年，南充的人均住房居住面积增长到了6.39平方米，比1949年增加24.56%。但到了1977年南充城区人均住房居住面积却只有2.62平方米，反而下降了。这其中虽然有城市人口增加、三年自然灾害、“文化大革命”等原因，但主要还是建设速度跟随不上，同时仅仅依靠国家财力解决问题是不行的。
住房商品化时代
首付4万，住上67平方米两居室
有关房改的这一指导思想，在时隔18年后终于变为现实。1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件明确提出：从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。通知还要求，停止住房实物分配后，新建经济适用房原则上只售不租，同时要全面推行和不断完善住房公积金制度。这标志着中国实行了40多年的福利分房制度从政策上退出历史舞台。
南充随中国一起进入了住房商品化、社会化时代。
“我是2000年后才参加工作的，没资格参加福利分房。不过政策改变后，我有了更多的选择。”在银行工作的吴先生与妻子2004年初购买了一套位于西门市场附近的两居室，67平方米，首付4万，每个月只需还银行贷款300多元，对于这对小俩口来说，房子虽然是小了点，但很容易负担。
“房子虽然不大，但比起我爸妈他们单位分的房子，户型、小区、物业都好了不知道多少倍！工作4年攒够了首付，目前我们两个每月收入5000多元，房贷压力很小，我觉得我们并不是别人口中说的‘房奴。’”吴先生说。
背景解读：在袁灿龙看来，福利分房制度的打破使城镇居民对住房有了更多选择余地。
与此同时，城镇居民住房水平也得到显著提高。2006年，全国城镇人均住宅建筑面积达到27.1平方米，南充更是达到28.9平方米。
“不仅中国改革开放的总设计师是邓小平，中国房地产改革的总设计师也是邓小平。”袁灿龙说，实际上我们房改方案最终的实现都是按照邓小平1980年关于住房和建筑问题的讲话来做的，他在1978年就说，要动员个人手里的钱解决住房问题，个人建房可以，买房也可以。到了1980年的时候他说，要鼓励大家买房，新房可以卖，旧房也可以卖。可以一次付款，也可以分期付款，对于低收入者给予补贴、抵押贷款等。这实际上把我们的住房分配体制进行彻底改革，即原来是住房实物分配，后来则是住房货币分配。
市场、保障并重时代
月租每米1元，廉租圆了安居梦
在房改过程中，不仅福利分房制度寿终正寝，住房商品化时代被开启，一个住房保障的时代大幕也正徐徐拉开。
与享受福利分房待遇和购买商品房的人不同，2004年6月，“低保户”、“无房户”王女士通过入住政府提供在西山脚下的廉租房圆了自己的安居梦。根据南充城区的房租均价换算，廉租房月租金为每平方米仅1元左右。这两幢13000多平方米的经济适用房安置了214户市辖三区的无房户。
“我在外面租住的10几平方米房屋每月还要将近200元，而40平方米的廉租房房租和物业费加在一块都不到100元，我的经济压力要小很多了。”王女士感慨不已。
背景解读：袁灿龙说，事实上，有关住房保障的问题早在上世纪90年代中期就被纳入到政府的议事日程，1994年7月国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，该《决定》就首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；同时，首次提出加强经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。
但由于受政策环境、市场环境等制约，在实际的操作过程中保障性住房并未取得令人满意的成绩，“僧多粥少”的局面也未能从根本上得到改变。
2007年，政府开始全面审视这一问题并采取多方面措施致力于住房保障体系的建立。这年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文）公布。24号文指出“住房问题是重要的民生问题”，加切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
“‘24号文’的出台意味着，房地产业即将迎来新一轮调控转向：在完善‘市场房’的同时，‘保障房’临危受命。”袁灿龙如此评价。2007年10月，财政部印发了《廉租住房保障资金管理办法》。11月，建设部等九部门还发布了《廉租住房保障办法》。建设部等七部门还发布了《经济适用住房管理办法》。紧随其后的中共十七大报告和总理政府工作报告中，也对这一话题再次定调，至此，一个住房保障时代全面开启。
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南充住宅发展简史
改革开放前南充城市居民状况
1959年至1977年19年间，南充全市新建住宅仅10.97万平方米，加之工商企业和教育业等方面发展较快，城市人口增多，南充人平居住面积仅为2.62平方米，比1958年人平居住面积减少了3.77万平方米，下降59%。
1978—2008年
1978年，中央13号文件和国务院222号文件下达，调整了“骨”与“肉”的比例关系（建工厂、建办公大楼要和住宅、交通与市政建设、商业服务点建设配合起来），于是，南充各机关、学校、商店、工交等部门纷纷自筹资金新建职工住宅，1985年底，全市住宅面积达到101.6万平方米，比1949年增加3.68倍，人均居住面积6.21平方米，比1977年增加3.59万平方米，增长1.37倍。基本解决住房紧张状态。
1993年，南充相对于全国来说是一个特殊的界点，因为那一年南充撤地建市，区划调整之后的南充，加强了城市建设，城市人口和住宅建设成正比迅猛发展，到2000年底，全市共有城市居住人口110.6万人，住宅面积2096.98万平方米，人均居住面积18.96平方米，户均居住套数0.81（套/户），住宅自有率达到82.30%。
2000年以后，南充的商品房建设风生水起，很多房地产开发企业修建了大量商品房住宅出售，市、区单位的职工宿舍普遍进行了新建，职工住宅面貌大大改观。市国税局于2001年至2002年修建了14幢职工宿舍，这就是位于金泉街的“国税源”，成为了全市职工住宅的示范小区。2003年，海德花园竣工，南充力汇建设集团同时也开发出了一个高档住宅小区，面积达4.64万平方米，被授予“生态.智能小区”。截至2007年底，南充市人均住宅建筑面积达到了28.9平方米。
南充电梯住宅、别墅的出现
2001年4月开工，第二年12竣工的“四季来商业广场”，是南充首家电梯住宅，分为多层（7层）和高层（15层）两部分。其住宅部分设有两部高档电梯。
“万景台”是南充最早的别墅群，于2003年11竣工，分单体、联体、排体等形式，每套别墅设入户花园、大型观景平台、空中花园、多功能健身厅、阳光书房、大落地窗等。
南充恒兴房地产开发公司开发的“恒兴城市花园”位于西山风景区玉屏段，也是南充修建较早的别墅群之一。
政策变化
住房改革轨迹
1980年6月，中共中央、国务院正式实行住房商品化政策，自此揭开中国城镇住房制度改革的序幕。
1984年10月11日，国务院批转城乡建设环境保护部《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点报吿》：城市公有住宅补贴出售给个人，是逐步推行住宅商品化、全面改革我国住房制度的重要步骤。
1982年10月在北京召开的十四大明确规定，要努力推进城镇住房制度改革。随着生产发展和社会财富的增加，衣食住行尤其是居住条件，应有较多改善。
1997年9月在北京召开的十五大明确指出，按照建立社会主义市场经济体制的要求，大步推进了住房体制改革。建立城镇住房公积金，加快改革住房制度。
1998年，以国务院《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》为标志，住房实物分配被取消，实行住房分配货币化，福利分房政策终结。全面推行住房公积金制度。
2001年3月5日关于国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的报告：着力改善城乡居民的住行竹林条件。大力发展经济适用住房，建立廉租房供应保障体系。
2007年是住房保障年，中央经济工作会议决定：2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，较大幅度增加对住房保障方面的支出。要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难。
背景链接
1984年1月26日 在梁湘的陪同下，邓小平参观了蛇口工业区，袁庚向小平同志汇报了蛇口的住房改革、工资制度改革、人事制度改革。邓小平听后很高兴，说了一个字：“好！”
1991年 国务院批转国家体改委《关于经济体制改革要点的通知》：加快城镇住房制度改革的步伐。要按照国家、集体和个人共同负担的原则，积极稳妥、因地制宜、方式多样地推动这项改革。各地可根据当地的实际情况，适当提高住房租金，继续推广新房新制度，鼓励职工购买公房。要逐步建立国家、城镇、单位、个人等多级住房基金，发展住房储蓄、住房抵押信贷和住房保险等多种融资方式。总结和完善烟台、唐山、蚌埠等市住房改革试点经验，搞好上海住房制度改革试点。
1998年7月3日 国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知》：
稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。
深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
2007年8月7日 国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其中廉租房被摆在了显要位置。
城镇廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。国家将从政策措施上多方面为廉租住房制度提供支持和保证。比如，安排不低于10%的土地出让金收入用于廉租住房建设。
2007年10月1日 《中华人民共和国物权法》实施：
第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四十二条 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活性用品。生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权，对专有部分以外的共有享有共有和共同管理的权利。
