现在针对楼市是否回暖的争论喋喋不休、意见不一。其实我觉得根本不用争，不管是认为已经回暖还是没有回暖的都有一定道理，只是每个人考虑的角度以及所选参照不同。据了解，进入2009年之后，北京市二手住宅交易量呈现逐月回升态势，第一季度的二手房交易量同比有望增长101%。同时，3月份期房商品住宅成交套数环比大涨了72.1%，现房商品住宅成交套数环比也上涨了23.6%。
我认为这是一种回暖的迹象，但仅仅是人们口中常说的“小阳春”，而人们预期的楼市真正的回暖还言之尚早。目前北京楼市看似春意盎然、成交量回升，但是价格仍处在下降通道，楼市能否全面转暖有待观察。从观察中可以看出，楼市真正回暖有望明年实现。
从07房价飞涨到08骤然变冷的大变脸让开发商冰火两重天，开发商在楼市的苦涩中艰难度过，更重要的是购房者坚贞不渝的观望信念没变。但是经过政府一系列的救市政策的出台，加上开发商经过一年炼狱后的思变，购房者的观望还能一如既往地保持下去吗？我说不能，不单单是购房者坚持不住，更是包括地方政府、开发商在内，他们都将在经过冷思考后，以全新的姿态展现在楼市中。如果说过去开发商是空手套白狼，那么今天乃至今后将是舍得孩子套狼的时代了。2009年各种矛盾和利益的博弈，必将在2010年释放和爆发出来，而这种爆发将会引来一个少有的小火年。总结出来，大致有下面十大理由。
一、预测房价明年真正下降
前天（3月31日），北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示，目前北京的房价还处于增幅缩小阶段，真实的房价其实仍在上涨。到2009年底北京可以竣工200万平方米、配售5万套保障房；到2010年以后，大量保障性住房将上市，届时会对房地产市场价格产生较大影响。戴建中认为到那时才会出现真正的降价。另外，土地供应量的加大以及土地出让金的降低也对于抑制过高的房价起到重要作用。
我可以毫不客气地说，房价的真正下跌一定会刺激真正的购房需求，所以说房价的下跌为楼市的真正回暖奠定了理论基础。估计这次不是可以降，而是真的要降了。
二、政府将干预房价促进楼市消费
前有国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励开发商以合理价格促销。后有地方政府干预房价着力调整住房供应结构。
以北京为例，北京社科院3月31日发布的《北京蓝皮书?社会发展报告》披露，在今年经济发展遭遇困难的大背景下，政府将加大干预房价，促进市场消费。《蓝皮书》称，北京的房价在逆势而上，整体房价仍在走高，房价每平方米一万二千三百多元，远高于上海、广州、天津，仅低于深圳的每平方米一万三千二百元。《蓝皮书》认定目前北京房地产市场低迷的原因之一，就是价格背离了一般居民的购买能力。
过去传言地方政府出于自身利益不敢降价，相信随着北京政府干预房价，相继会有不少城市效仿。
三、买涨不买跌的理论将不成立
过去一致认为买涨不买跌，实际上这是一个错误的引导。因为过去过多的强调了房地产投资功能，而忽略了自住的本能。作为投资对象，房地产市场确实会存在“买涨不买跌”的现象。但是，在当前经济面临很大不确定性的背景下，剩下的绝大部分属于自住需求者，也就是刚性需求者。房地产市场已由以前具有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前仅剩下的生活消费品性质的单一市场。
当投资功能不再显现时，楼市就更遵循价值规律的导向，如果需求下降了，就得下调房价来刺激需求，这才是真理。
只有明白这个道理，才能理解房价下跌也会引来买房高潮。
四、楼市就是涨跌与冷暖的更替
任何市场不可能光有涨或跌，楼市经过一轮上涨高潮后，各种问题的出现导致泡沫越吹越大，房价高涨换来的结果是购房者观望持续，成交量日益萎缩；而当楼市冷到一定程度必然有多种因素回拉，成也购房者，败也购房者，各种综合力量促使房价下跌必然会引来购房者的入市。这就是房地产自身的调整。
五、永远别指望房价大跌买房
国家发改委副主任张茅向全国人大常委会报告指出，加强价格调控、应对价格过快上涨的情况。他指出，房地产市场动荡可能引发一些负面影响，高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。
中央调控政策对房市的判断，主要是“保量”，而不是“保价”。所以，“避免房价大幅下跌”的前提，还是高房价的理性归位。一旦偏离这个大前提去放大“防止暴跌”的政策说法，就有失偏颇了。
如果购房者和开发商明白这个道理，我想将不会是2008-2009年的僵局。2010年将会迎来一个价低量大的销售期。
六、救市措施给购房者带来真正实惠
营业税实施减免政策，减轻了购房者的负担。购房成本减轻，可让更多的购房者轻松置业。二套房贷款政策的放宽，也将让不少有改善住房需求的一套房业主，提前实现购买新房的愿望。明年针对房地产市场的政策肯定将继续放松，比如交易环节的税收还有减免余地。贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用将在未来几个月内有所体现。
除此之外，央行去年百日内五次降息也是一个比降低税费更有效的刺激房地产市场回暖的方式。
七、房产在何种经济形势下都有刚性需求
即使在经济不景气或者萧条时期，房地产业会有刚性的需求，而且房地产本身的属性是最易存放和不易贬值，有形资产缩水比较小。毕竟中国人均住房面积较小，缺房租房者众多，住房观念还是处在传统的买房置业行为中。因而相当大一部分购房者会在2010年借机出手。
八、购房者观望将有望破冰
房价的上涨到开发商遭遇寒冷的突变，购房者观望气氛越来越浓厚，再加上国内外经济形势、房地产市场走向不明朗，再结合购房者自身的条件，他们选择观望实际上不是没有道理。但是随着政府的救市措施的落实，开发商对自身问题的认识，购房者对住房的刚性需求必然会在一段时间内释放出来。
说购房者这一年是在观望，开发商何尝不也是在观望呢？一个期待对方降价，一个期待不降价还能有成交量？如果消费者不需要消费也就无所谓观望，所以许多购房者显然是在持币待购，只是没有合适的时机。有需求的老百姓终究是要买房的，而开发商建造出来的房子也终究要卖，实际上大家僵持了一年多，谁都憋着一股劲，所以2009年会让开发商和购房者都已经精疲力竭，一旦有一个突破口，必然会刺激双方下手。
九、购房者迎来真正的上帝地位
或许购房者从来没有体会过今天当家作主的感受，从房地产卖方市场到买方市场，购房者终于当了回上帝。做上帝也容易上瘾，但是也容易做晕，做上帝时间久了也会累，加上许多购房者可能会有“有权不用过期作废”的心理，会好好给开发商一个服务的机会，自己也好好当回上帝。这种“机不可失时不再来”的好机会一定会珍惜，我也想对那些真正需要房子的人说一句，不要一味和自己过不去，更不要太幻想，永远不要指望等待房价大跌买房。
十、降价是开发商唯一出路
如果说国务院的鼓励开发商降价和地方政府的干预房价属于外在因素，如果说开发商对他们的话充耳不闻，那么2009年各种困难的压力对开发商而言也只有降价才是最后出路也是唯一出出路。一年多来，开发商可以说几乎想尽了一切诱惑购房者的绝招，可偏偏购房者不吃这一套。实际上开发商也明白而且也从来没有公开做过，那就是要想换取来年的成交量惟有将房价降到百姓比较能接受的合理位置。
可以说开发商不到迫不得已是不走这一步的，但是他们也知道一年的促销都几乎是徒劳无功，在这次政府的提醒下，相信比较聪明的开发商会吃第一个螃蟹。谁最早了解市场行情，最先以价格优势打破低迷的市场坚冰，谁就可以获得更多的收益。开发商建造的房子始终是要卖的，如果形势不会好转，开发商必然会降价促销。而这一切都有望在2010年前后表现出来。
综上所述，2010年楼市是否回暖根本在于开发商能否让价格回归理性，回归到消费者能够承受的价位，只有这样才可能重新激活消费欲望。在中国城市化还远未完成的时期，商品房从来不缺需求，缺的是合适的价格和品种。
随着各种因素的影响，房价真正开始出现下跌应该在明年，相信到明年开发商不管愿不愿意一定会公开普遍降价，到那时各种需求就会趁机释放出来，压抑已久的楼市也必将迎来一个高潮，不过即使火爆也不会再现楼市当年的虚火了。
