对持续的无限的降价，我不信，客户也不信，朋友中想买房的更不信，所以倒过来问这个问题，房价会不会形成折返跑，我说干脆叫一波三折得了，有没有可能？
笔者反复与从业人员，市场研究人员，交谈争论，结果证明了笔者先前的判断，房价只会持续一个小波段后强劲反弹，不会出现一波三折的情况。为什么是扁平U而不是锐W或V型呢？
因此这种判断下至少应该回答两个问题，一是反弹前的这一小波会持续多长时间，是什么因素造成的，影响力多强，二是反弹强劲有没有市场依据或迹象，说穿了是市场是否就此持续回复到繁荣状态。
先理一理新近发生的消费都是些什么情况，
1、二手交易旺于新房交易，为什么？
笔者认为是后后族帮了大忙，交流过程中，许多业内人也表示，年轻人更多选择了二手房，作为其首次置业的目的地，事实上二手市场的活跃，与前期许多年轻人节俭置业准备相关，现在等于是房价下行接近于他们的购买力，年轻人的观望情绪弱于其他消费者，购买力与收益预期才是决定他们入市的关键。
结论一：年轻人支持下的市场回暖，注定在量上的有限性。
2、二手交易价格局部倒挂，是什么原因？
二手房放量与供应产品的结构有很大关系，二手房大部分存在于以前的生地地域，现在的交通升级与市政建构让这些地段非常成熟，早期的较低建筑成本，包括地价，加上开发周期原因，也让开发商较多采取了低密度的规划。
正因为如此，二手房局部出现价格高于新房的倒挂现象，不足为奇。但二手房的总量是有限的，而其中低价格位具备良好性价比的更是有限，二手房东决定卖出更有弹性一些，尤其在降息周期。
结论二：二手房的坚挺不会为新房的存量市场带来直接的价格支持与需求支持。
3、房价真有那么大的下行空间吗？
许多人，尤其是一些知名专家，说房价还有较多的下跌空间，他们的理由如何呢，刺激楼市成交量反弹的因素主要是政策救市、信贷刺激、开发商营销假象促进恐慌性购买或言抄底式购买。而这类购买伴随政策张力到头，消费量达到上限，开发商回涨等，将出现回落。
与此同时，专家认为，根据建设部的统计，2008年全国空置房面积达到1.64亿平方米。空置的概念按照国家统计局的解释，是竣工以后没有售出或出租的。如果按照国际上的空置率概念，还应该加上存量房当中未被使用的部分。假定2003年及以后销售的商品房有20%属于投机性空置的部分，则在1.64亿平方米之外，还有5.89亿平方米的存量空置房，两项相加为7.53亿平方米。这个数字大约相当于2008年全国商品住宅销量的1.35倍，竣工量的1.58倍。如果考虑到2008年的未完成项目，以及2009年的新开工项目，可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。我们认为这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。
与此同时，上海杨红旭提出适度空置概念，笔者认为非常在理，有了适度的空置，竞争才名副其实，房价可以得以平滑。如同企业的现金浮游量作用。同时，空置量的标准，有些物业修改用途，或为大开发商持有，进行经营，再加上基金等一直将空置烂尾工程中的优质部分当作猎取对象，所以专家所预言的空置还应做减法，包括适度库存，用途更改，被投资投机基金收购，被善意团购，消化速度自然不能理解为专家预言的那么久远。
而且存量不是固定的，而是流动的，即使空置量与空置率不变，其内容也是变化着的。
再一个我们关注到，政府的每项政策都言明截止日是2009年12月31日。
结论三：存量消化不一定靠降价完成，存量并不需要完全消化，便消化主体部分的存量房需要价格手段的介入，正因如此，存量的存在，实际是房价拐点性因素，结合上述消费构成，量的有限，包括买，卖双方，其对峙的结果是客观存在一波降价消化期，长短，看政府进一步刺激开发投资的政策力度。
4、完全的新房市场是否确认回暖？
有人很乐观，认为楼市已经彻底回暖了，确认是否回暖，并不以市场是否有足够的消费支持量，还得看这些消费是否在现在价格的基础上实现，而且还得看供应端是否存在正常的复苏，显然，开发投资没有复苏，但有复苏迹象，1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。
因此，判断可持续回暖尚早，隐含的一个前提是消费购买力承受得住目前的成交价、开发商会实质性调整价格并且这种调整针对存量部分以下行为主，事实上，深圳的房价格从2007年底到2009年2月份，深圳楼市的价格下跌了30%，北京下跌了16.8%，上海下跌了8.6%，但今年前四个月，新建住房销售价格同比上涨的城市有26个，主要城市包括：银川6.7%、西宁5.0%、兰州4.7%、贵阳3.3%和沈阳2.7%等；同比价格下降的城市有44个，主要城市包括：深圳-8.8%、石家庄-7.4%、广州-6.7%、南京-5.4%、厦门-5.3%等。环比价格上涨的城市有47个，主要城市包括：广州2.1%、深圳2.0%、兰州1.2%、长春1.0%、昆明0.9%等；环比价格下降的城市有14个，主要城市包括：杭州-0.6%、大连-0.3%、南昌-0.2%、武汉和哈尔滨均为-0.1%等。
而在开发商这边，中原地产研究院调查万科、金地等十家房地产公司2009年2月全国各地项目的销售价格发现，保利、复地、雅居乐、招商等房地产公司在售项目的销售均价，较2009年1月有一定幅度的上涨，最高的达到30.6%。四月以来深圳房价回涨迹象也是事实。
结论之四：从消费进入量有限，开发商出现回涨，投资投机性不明，改善型消费尚未完全放量综合看来，后市必然有一个相互胶着的调整期，即消费部分的结束观望，开发商的主动调整，如果背道而驰，形势依然很严峻。但向着有利方向发展的利好因素明显增多，一方面是政策刺激投资，另一方面政策围绕土地市场的预热做文章，再加上主流房企融资环境非常宽松，后市持续回暖的基调正在奠定当中。
综合四个分述点，我们可以明确给出结论，由市场需求决定，下一波向下运行就是政策拐点发生之后，消化存量与新增开发出现拐点之际，所需周期各城市有所不同，经此一波后房价，成交量，都将会持续转好，形成量增价稳并且价格多频小幅上扬格局，一线城市，地方性明星城市都会出现较强劲反弹。
