2009年2月27日我在焦点房地产网举办的焦点博客红人颁奖及地产走势恳谈沙龙上谈到，2009年房地产行业将会回暖，当时房地产还处于“寒冬”，有些人对此不以为然。但是时间仅仅过了4个月，北京楼市已全面回暖：
1．二手房
时至今年6月25日仅半年的时间，北京二手房成交量突破10万套大关，不但远远超过了2008年全年的7万套，而且还超过了2007年全年的9万套，成为历史新高。同时，二手房价也大幅上涨，据中大恒基数据，6月份二手房均价超过2008年同期的10.7%。
2．商品房
今年上半年北京纯商品住宅期房销售量比去年同期增长了75.7%。北京6月商品房住宅成交均价为13,302元/平米，比1月上涨了2864元/平米，涨幅高达27%。
3．土地
今年6月份成为北京土地成交最多的一个月，成交总金额约为134亿元，而前五个月的总成交额则仅有85亿元，并出现了广渠路15号地，奥运村乡地块、通州九棵树地块等数个地王。不论是土地综合质量，还是成交总金额，6月份土地出让达到了近年来的历史最高点。
二手房、商品房、土地的成交量和价格的大幅增长，标志着北京房地产已经全面回暖。使09年房地产能够快速回暖的主要原因有4个：
1．政策回调
从2008年9月开始，楼市政策开始回调。为了拉动经济，缓解全球金融危机压力，到2009年3月，先前的“抑市”政策已变为有利于房地产发展的“利市”政策。房贷利率大幅下调、二套房贷限制放松、购房“限外令”解除等等“利市”政策为楼市回暖打下了基础。
2．需求释放
2007年形成的过高房价和抑市政策导致2008年下半年至2009年3月需求大幅萎缩，随着房地产政策的回调，积压了近1年的大量需求得到了释放。强劲的需求是市场回暖的动力。
3．经济稳定
2008年10月由美国的次贷危机引发了全球性金融危机，我国经济也受到很大的影响。中央政府迅速采取对策，三年投入4万亿人民币，以拉动经济、抵抗危机，并且调整了宏观经济政策，先前的“紧缩”变为了“宽松”。政府的措施很快缓解了金融危机对我国经济的负面影响，使我国经济继续保持稳定和持续发展，同时也保证了人民收入的稳定和增加。经济稳定使人们有信心、有能力购置住房。
4．房价下降
2008年至2009年初，房价大跌。如北京某一楼盘，2007年房价高达20,000元/平方米，2009年春节前后跌到11,000－12,000元，跌幅达40％左右。房价处于低位，是2009年上半年楼市成交量和价格能够迅速攀升的主要原因。
有人把楼市迅速回暖的原因归结于刚性需要，这种说法过于简单化。以上4大因素才是构成楼市回暖的根本原因。
随着楼市的回暖，北京部分地区、部分楼盘房价上涨过猛。北京东部某一楼盘5月份推出的现房，半个月内涨价5,000元。北京西三环某楼二手房，4月至6月两个月，房价上涨2,000元。部分楼盘和二手房出现了抢购现象，楼市局部出现了过热。
对于局部过热现象，有人惊呼楼市再度出现“泡沫”。其实自98年住房制度改革以来，中国房地产并未出现实质性的“泡沫”。之所以“泡沫论”还风行于市，是因为很多人不懂得“泡沫”的确切含义，不懂得“泡沫”与“过热”之间的差别。什么是“泡沫”，“泡沫”是以投机需求为主体拉动价格上涨的一种经济现象。这里的关键是“以投机需求为主体”，而不是价格上涨的幅度有多大或有多快。“过热”则是由于某种原因造成的恐慌（如：可能发生的严重短缺或价格的迅速增长）形成抢购而推动价格上涨的经济现象。“抢购”的主要目的是自用而不是投机。纵观我国房地产发展，虽然投机需求（炒房）很活跃，但是自住和长期投资（如购房出租）始终是房地产需求的主体。2006－2007年“泡沫论”达到了高潮，但是随后在2008－2009年房价跌幅达40％－50％的期间内，我国并未出现大面积的业主退购现象、开发商倒闭现象、银行坏账现象。这说明投机需求不是我国房地产的主体，房价快速上涨是“过热”而不是“泡沫”。
对于房价的猛涨，许多人忧心忡忡，其实这并不可怕。房价过高就会导致需求减少，需求锐减就会导致房价下降，这就是市场机制，这就是“无形的手”调整市场、调整价格的力量。目前，对于一些房价上涨过高的二手房，已经出现了有价无市的现象。商品房如果再持续高涨，同样会出现持币待购现象。有价无市也好，持币待购也好，都是减少需求。当需求大量减少的时候，房价就会降下来。有些人比较急躁，他们不等市场发挥调整作用就急于想用行政手段去干预市场、干预价格，这样做的结果往往是适得其反（2008－2009年初，人为形成的房价大跌并未产生市场的繁荣，而是相反）。这样的想法、做法是违背市场机制的，违背经济规律的，也是违背科学的。只有遵循市场机制，尊重经济规律才能保障我国房地产持续健康发展。从目前趋势来看，如果楼市从局部过热发展成全面过热，那么在今年下半年或明年上半年，房价将会出现调整，届时过热现象将会受到抑制。
