预售金专用将“挤出”大量房源
昨日，北京正式发布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，其中严令预售资金要全额存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管。业内人士分析，为了确保资金链，开发商短期内将会让大量房源入市，预计下月底前房地产市场就将出现放量局面。
■预售款只有建设成本受监管
据专家解读，虽然所有预售资金都将进入监管账户，但监管只涉及建设成本部分，而超出建设成本的金额虽然也进入监管账户，开发商却随时可以提取。
“比如建设成本为每平方米3000元，10万平方米的房子建设用款就是3亿元；如果开发商以每平方米1万元的均价销售，那进入专户的资金就能达到10亿元。”陈志解读到，10亿元中，只有3亿元受监管，需要按节点才能提取使用的，另外的7亿元开发商随时可以拿走。
“关键在于管好，而不是管死。”陈志认为，预售资金监管加强了对开发商的约束，有可能会加快楼盘入市的步伐。
■打压房价效果还待验证
在房地产市场上，开发商从某一地块中迅速回笼资金后，投入另外一地块的竞标，从而使得资本在短期内膨胀。此举被业内戏称为“一瓶盖盖仨瓶子”、“五个瓶盖管十个瓶子”。
“在房地产市场向好时固然没问题，可是一旦出现波动，开发商资金链将有迅速断裂的危险。”陈志说，《办法》的出台将彻底斩断这种危险的资金运作方式。
阳光100置业有限公司副总裁范小冲说，开发商现金流的缺口不可能通过其他楼盘预售补上，惟一的方法就是加快楼盘建设和销售，以加快资金流动。
但对于京城楼盘价格是否会降低，多数业内人士表示“不好说”。
■专用账户或引发银行竞争
《办法》规定，房地产开发企业应当确定项目的监管银行。依照《同步交用办法》进行分期建设的，每一期的项目，只能委托一家监管银行。
陈志在解读时表示，开发商应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。
“开发商在开发时找银行贷款，银行也会向开发商提要求，向购房人推荐按揭贷。”陈志说，鉴于此，政府部门不会指定监管银行，而让开发商选择关系良好的银行，监管账户也将成为银行向开发商提供贷款的筹码之一。
但在很多项目中，开发商要向多个银行寻求贷款支持。业内人士认为，单独一个监管账户可能将成为各个银行争抢的对象，但对开发商来说，一个项目若交给同一家银行，开发商的资金压力可能会加大。
