继被曝面临资金饥渴,融资受阻后,日前,陆续公布的上市房地产公司2010年年报再现“地雷”,70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元,同比减少了246.58%!同时,存货同比大幅增长41.70%。
尽管今年一季度,不少大型房企通过降价销售、转向商业地产、进入二三线城市以及保障房建设等举措,仍然迎来骄人业绩,并继续拉大同其他房企的差距。但有分析师表示,在资金链受压的情况下,如果调控加紧,房价下跌预期就会抬头。
年报:存货猛增41.7% 现金流负683亿
上市房企正在“被囤货”。WIND数据显示,截至4月6日,已经披露2010年年报的70家房企中,存货总额为8479.40亿元,同比猛增41.7%,甚至已经超过总资产39.64%的增长幅度。
据统计,存货同比增幅在100%以上的上市公司包括绵世股份、宁波富达、顺发恒业、西藏城投、万业企业以及华丽家族。当然,也有一些上市公司存货同比减少,如丰华股份、广汇股份、广宇发展、津滨发展、深鸿基、ST珠江和上海新梅等。
“招保万金”四大房企中,保利地产较为激进,存货同比增加了88.71%;金地集团、招商地产相对稳健,存货分别同比增加12.11%、27.04%;万科则比较中庸,存货同比增长48.01%。但万科年报称,截至去年末,在各类存货中,已完工开发产品(现房)仅占4.0%。
万科董秘谭华杰此前预计,随着去年大量开工的产品逐渐转入销售,未来整体住房供应将进一步增加,行业的存货压力将进一步上升。
与此同时,2010年70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元,同比减少了246.58%。资深房地产专家,刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,近700亿元的负现金流实际上是上市房企的负债,暗示了房地产公司债台高筑。不过,合富辉煌首席分析师黎文江称,房地产公司一直保持60%-70%的负债率,实际情况或许没有想象中那样差。
对策:转攻商业地产 布局三四线城市
尽管房地产业面临经济紧缩及行业调控双重压力,不少大型上市房企今年仍然取得了不俗的销售业绩。4月7日万科公布了3月份的销售业绩,数据显示,今年1-3月,万科累计实现销售面积303.8万平方米,销售金额355.1亿元,同比分别增长144.61%、135.32%!金地集团2011年1-2月公司累计签约面积和签约金额也实现翻番,分别较上年同期增长127.5%、189.8%。相对落后的保利地产1-2月签约面积也实现同比增长15.75%,签约金额则同比增长55.14%。
“2011年一季度房企销售榜”指出,上榜企业在三四线城市布局的优化,以及在商业地产方面转型的成功,成为销售不错的主要原因之一。
事实上,保利地产欲在未来3年内将商业物业的投资逐步提高到占总体投资比重的30%。保利在年报中称,“2011年将推进商业地产平台整合,有计划地增持国家中心城市的商业地产。”招商地产与金地集团则纷纷成立旗下商业地产公司,连一向专注于住宅地产的万科也对商业地产跃跃欲试,一季度商业地产贡献约40亿元,占比达13%。
趋势:资金链受压将增加降价压力
虽然今年一季度房企的销售保持强劲,但谢逸枫认为,一线房企的亮丽业绩并不代表现金流就很充沛,扣除土地出让金、银行负债利息以及其他一些费用之后,可能还呈净流出。
“在资金亟须回笼的压力之下,万科、恒大、绿地、绿城等房地产企业已经开始降价销售,并采取控制拿地、施工进度,推迟开盘、封盘等措施。”谢逸枫称,加息使房企融资成本上升,加之在资本市场再融资遇阻,银行贷款额度萎缩,如果销售下降50%-60%,资金链就存在断裂的危险。据国金证券在周二的一份研报中透露,目前房地产信托的实际利率已经上升至15%-18%。
一旦存货积压三个月以上,在目前限购令的背景下,房企的资金链无疑显得十分脆弱。万科在年报中指出,未来一段时期,行业资金面紧缩将成为大势所趋。
房企拿地速度的锐减印证了万科的观点。根据中国指数研究院4月6日公布的数据,2011年一季度,全国120个城市共成交土地4372宗,环比减少21%,成交土地面积环比减少31%。楼面地价方面,一季度,全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米,环比下跌15%。北京一季度的土地出让金仅为去年的32.7%,楼面价格下降了49%。
“如果住建部再收紧土地增值税,推广房地产税至其他城市,同时,国务院将房地产项目资本金要求上调至30%,并且央行在二季度再次加息,我估计2/3以上的房地产企业都将扛不住!”谢逸枫大胆预测。
