成交持续减少 卖家开始让价
据成都市房管局数据显示，2011年4月4日-2011年4月10日，日均成交量为53套，较前一周减少42套。上周主城区二手住宅共成交371套，成交面积为3.13万平方米，成交套数与面积分别较上周下滑44%和46.5%。上周二手成交量同样受清明假期影响，其中4月4日及5日两天二手住宅零成交。由于此次只是暂时性波动，预计后期二手成交量将恢复至前期水平，而未来市场还将保持低位运行。
二手房成交出现波动短时间难有起色
楼市调控政策出台后，不仅在一手楼市激起千层浪，二手房市场对新政关注丝毫不压于新房。“今年春节前后成交量比往年更低，等
到这个月就更惨淡了。”金沙西园楼下二手中介负责人如是说，21世纪不动产舒宁告诉记者，虽然春节前后是二手房交易淡季，但由于今年碰到了房产新政，成交量比往年同期还要低。“虽然一手房今年业绩不如往年，但是二手房销量下滑却更为严重。”二手房遭遇另一大苦难是，各大银行都不同程度地收缩了房贷额度。“去年有些银行对房贷额度宽限到一套房的80%，今年额度大大缩小。从银行贷不到款，房子就没法交易，购买二手房的业主几乎都需要贷款。”
从事二手中介经纪已经八年的钟先生表示，市民观望情绪浓重，也是二手房交易低迷的因素之一。全额营业税大都需要买家承担，购房成本比新房还高。“二手房价目前依然坚挺，随着调控深入，二手房价或许还有调低的可能，目前看来，即便春交会在即，二季度二手房交易量仍然很难有起色。”
成都多家房产中介均表示，近一个月来，成都二手房成交量比一个月前锐减五成左右。比去年同期的降幅更是达到80%。
三环外区域挂牌增多虽有让价但不普遍
调控政策出台后，在二环以内的中心城区，房东心态仍然较稳，挂牌量仍与上月基本持平，价格也没有出现太大松动。但在三环外的一些区域，房东心态则开始松动，不仅挂牌量较上月同期有1-2成增加，并有少部分开始提供议价。比如在光华大道板块，受投资客及置换型房东放盘影响，4月以来挂牌量已有10%左右的增加。房东出售诚意度也有所提升，并有不算少数的房东愿意提供议价。“在晋阳路门店，1名投资客房东从上月起便开始挂牌出售其位于光华大道上面积在98平米的套二房源。在春节前后，房东报价一直在7000元/平米，且抱着可卖可不卖的心态；4月份房东又电话通知中介将挂牌价降了500元/平米，希望能及时抛盘。”21世纪不动产上舒宁告诉记者。“目前，在三环外的房东中提供让价者虽为少数，但看跌房价者已有20%，不排除让价现象会在短期内继续蔓延。”21世纪对登记客户的抽样调查中，有40%的看房人明确表示转持观望态度，会一直关注楼市走势，一旦价格出现松动他们就会继续等待，但对政策的实际效果还要再看看。
高报价或将进一步遏制成交量
成交量在下滑，但是，记者在走访中发现，不少传统二手房热门区域的楼盘房东却提高了售价，大概一套提高3万~5万元不等。一方面，市场的新盘售价比较高，另一方面，这些区域的房东并不急于抛售，他们对楼市和自己房子的价位都有心里预期，在大势不明朗之前，他们宁愿高报价、不成交也不愿以低于心里价的价格抛售。
一位业内人士告诉记者，目前银行银根比较紧，由于银行和开发商的同盟关系，银行一般会优先保障大开发商的资金，同时，大开发商其他融资渠道也较多。因此，在有限的银行贷款，购买一手房的贷款明显比购买二手房的贷款更有保障。对于二手房成交价走势，成都的品牌中介负责人表示，市场对房产新政还需要一个消化期，而一旦成交量持续低迷，下一阶段二手房的议价空间或将增大。
交易低迷租金涨一些中介面临关店
限购令出台后，由租转售的房源占比明显下降。从春节前后开始，租金明显上涨。“春节后到期的房源再租时普遍上涨了200元—500元/月”，一位二手房中介告诉记者，成交量低迷，而成本却涨了，大部分中介认为今年会比较艰难。中原地产(微博)冷经理担忧地说，一些小中介经营比较吃力，如果成交量没有起色，下一阶段一些中介可能将关闭部分门店。
目前从二手楼市的市场变现来看，当市场向好时，价格在不断上涨中会比较容易达到业主的心理预期，业主才有较强的出售意愿。但在限购令等政策出台后，市场预期并不乐观，越来越多的人认为房价将下降，因此部分业主并不急于售房，选择继续出租房屋。并且目前租金走势平稳，收益稳定。另外，在租的房源多为业主的第二套或第三套房屋，如果出售后再购买住房，肯定在购买资格和贷款政策上受到严格的限制。对于持续低迷的成交量，业内的专业人士均对二季度及整个2011年都报不乐观态度，这轮调控对于靠佣金吃饭的二手中介将面临前所未有的挑战，虽然2011年的春天已经到来，但对于2011年的二手房中介来说，也许，仅仅是初冬的开始。
随着主城区土地存量的减少，二手房在楼市中起到的第一风向标作用越来越明显，特别是限购后的二手房走势将直接影响新房的趋势，本报将持续关注二手房的走势及业态，下周本报将推出“2011成都二手房购买趋势调查”。
