前言
2016年瞬间过半，纵观上半年的楼市，在一系列政策组合拳的作用下，房地产市场实现了“开门红”——房地产开发投资以及全国商品房销售面积持续增长，去库存速度加快。在此过程中，一线城市和部分二线城市相继出现价格大涨、“地王”频出的格局，而三四线城市的去库存却依然在打“攻坚战”。“热”的地方，人们担心投机性资金的回潮；“冷”的区域，房地产的“春天”还尚未到达。
作为三线城市，南充房地产市场在去年遭遇寒潮，但今年上半年在大环境的带动下，市场开始出现向上发展的迹象。无论是成交数据，还是人们透露出的购房热情，南充房地产市场上种种“微妙或动荡”的表现，似乎都印证着南充楼市已开始上行。但从市场根本面来看，南充楼市依然面临库存积压的问题，价格战仍是未来楼市主流，商业地产形势堪忧。
统计数据说明：
供应：以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)
成交：以实际成交(即签订合同)的商品住房房源备案信息作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)
均价：以实际成交(即签订合同)的商品住房房源备案信息作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)
目录
第一部分 2016上半年房地产市场概述
一、全国房地产市场概述
二、南充房地产市场概述
第二部分 土地市场
一、全国土地市场回顾
二、南充市土地市场回顾
1、2016年1-6月南充市土地市场概述
2、2016年1-6月主城区土地供应分析
3、2016年1-6月主城区土地成交分析
第三部分 住宅市场
一、2016上半年南充市新建住宅供应情况
二、2016上半年南充市新建住宅销售情况
第四部分 商业市场
一、2016上半年南充市商用物业供应情况
二、2016上半年南充市商用物业销售情况
第五部分 车位市场
一、2016上半年南充市车位供应情况
第六部分 存量房市场
一、2016上半年存量住宅销售情况
二、214-2016南充市存量住宅成交走势
第七部分 2016下半年房地产走势预测
第一部分 2016上半年房地产市场概述
一、全国房地产市场概述
(一)全国房地产市场综述
2016年1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%），增速比1-5月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。
1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积669750万平方米，同比增长5.0%，增速比1-5月份回落0.6个百分点。其中，住宅施工面积459444万平方米，增长3.4%。房屋新开工面积77537万平方米，增长14.9%，增速回落3.4个百分点。其中，住宅新开工面积53433万平方米，增长14.0%。房屋竣工面积39546万平方米，增长20.0%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅竣工面积29024万平方米，增长19.2%。
1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%。1-6月份，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%，增速比1-5月份回落1.2个百分点。
(二)全国房地产行业政策回顾
1、降首付
2月2日，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
2、降契税、营业税
2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部，联合发布调整契税、营业税。通知指出，首套房面积为140平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税；二套房契税则从3%降为1-2%不等。与2015年的契税相比，此次新政对购买90平米以上的大户型改善性住房给予了最大的减税优惠。
关于营业税政策，通知规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
3、降准
中国银行决定：2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，降准以后银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房压力持续降低。
4、营改增
自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围。
对于北京、上海、广州、深圳四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
二、南充房地产市场概述
(一)南充房地产市场综述
2016年上半年，全市房地产开发投资118.61亿元，同比增长19.4%。商品房施工面积1891.66万平方米，同比增长13.7%，其中新开工面积372.3万平方米，增长63.4%。商品房竣工面积144.65万平方米,增长70.9%。商品房销售面积l78.4万平方米，增长5.l%，其中住宅销售面积l64.49万平方米，增长7.6%。
(二)南充房地产行业重大事件回顾
事件一、阳光置业3.98亿入手白马新城333亩土地
4月26日，嘉陵区白马新城白马干道Db-1-1、Dc-1-1号地块与Cd-2-1、Ce-1-1号地块拍卖出让，总面积约333亩，起拍价分别为100与120万/亩。最终，阳光置业再次出手，以总价3.98亿将这两幅地块收入囊中，这也是2016年南充首次成功出让的土地。
事件二、保利商业与明宇集团隆重举行合作签约仪式
4月22日，保利集团旗下的保利商业管理公司与明宇实业集团的合作签约仪式在南充豪雅东方花园酒店隆重举行，标志着保利MALL正式入驻南充明宇广场，南充再添世界500强企业。
事件三、兰渝铁路南充北站5月15日正式开行动车
5月12日，兰渝铁路动车信息正式更新并放票，动车开行时间为5月15日，每天将有12趟经过南充北站。由南充北站出行，可乘动车到达成都、重庆、南部、阆中、苍溪、广元、武胜、合川等地。
事件四、城市分级榜单公布 南充入列“三线城市”
《第一财经周刊》旗下数据新闻项目“新一线城市研究所”历时半年，为338个地级以上城市重新分级。记者了解到，南充与兰州、西宁等省会城市一道，列入三线城市；列入三线城市的，省内还有绵阳、泸州、德阳、宜宾，南充排名在泸、德、宜之前。
事件五、成南达和汉巴南两条铁路将经过南充
2月15日，《四川日报》全文刊发了《四川省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（以下简称省“十三五”规划纲要）。市发改委相关负责人表示，省“十三五”规划纲要中有不少南充元素，尤其是在“构建现代基础设施体系”部分，提出的加快推进蓉京高铁成都经南充至达州段前期工作；加快建设汉巴南快速铁路；加快建设阆中机场、改扩建南充机场以及改善提升嘉陵江航运条件，拓展南充港功能等，格外扯人眼球。
第二部分 土地市场
一、全国土地市场回顾
1、土地供需：供地微降成交略涨，二季度市场活跃，一线城市降幅近三成
2016年1-6月，全国300个城市共推出土地面积47369万平方米，同比减少1%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）推出土地面积14480万平方米，同比减少6%。
2016年1-6月，全国300个城市共成交土地面积36589万平方米，同比增加3%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交面积11349万平方米，同比增加0.4%。
2、土地价格：上半年各线城市楼面均价全部上涨，宅地价格涨幅高于整体，二线城市领涨
2016年1-6月，全国300个城市土地出让金总额为10818亿元，同比增加34%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为8466亿元，同比增加53%。
2016年1-6月，全国300个城市成交楼面均价为1659元/平方米，同比上涨35%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为2972元/平方米，同比上涨55%。
2016年1-6月，全国300个城市土地平均溢价率41%，较去年同期上升31个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率53%，较去年同期上升41个百分点。
各类城市：一线城市收金下滑，二线城市热度升高，三线城市延续低迷
2016上半年，一线城市受供地缩水影响，成交量及出让金双双下滑，降幅均居各线城市前列，二季度有所改变，少量入市宅地受到房企激烈争抢，地王由中心城区向远郊及新城扩散。一线市场的沉寂使众多品牌房企转战二线重点城市拿地，南京、苏州、杭州、合肥等地首当其冲。城市、区域、板块低价记录频频被刷新，上半年二线城市楼面均价及出让金领涨。三四线城市延续前期低迷走势，与一二线市场差距继续拉大。
二、南充市土地市场回顾
1、2016年1-6月南充市土地市场概述
(1)、2016年1-6月南充市土地供销详情
据南房指数监测，2016年1-6月南充市（含主城区与郊县）共推出67宗商住类用地，面积3487亩，较去年下降23.08%；共成交40宗国有建设用地使用权，面积2833亩，较去年上升15.63%；土地成交总金额22.76亿，较去年下降33.59%，主城区平均楼面地价1299元/平米，较去年同期上涨13.55%。
图表：2016年1-6月南充市各区域土地供销详情
(2)、2016年1-6月土地供销走势
从今年上半年土地市场供销情况来看，供应面积、成交金额均出现大幅度下滑，但成交面积却出现了上涨，这与今年上半年主城区成交土地较少，郊县成交量较大金额较低有关。此外，上半年南充主城区仅成交三宗房地产用地，市场降温明显，这与房地产市场持续低迷，开发商大力去库存减少拿地有直接关系，且这种趋势未来很有可能延续。
图表：2016年1-6月南充市土地供销走势
2、2016年1-6月主城区土地供应分析
据南房指数监测，2016年1-6月南充主城区（排除郊县与乡镇）共推出商住类用地11块849亩，其中顺庆区3块291亩；高坪区4块168亩；嘉陵区4块389亩。
图表：2016年1-6月主城区商住类用地供应详情
3、2016年1-6月主城区土地成交分析
据南房指数监测，2016年1-6月南充主城区（排除郊县与乡镇）共成交商住类用地3块348亩4.35亿元，均位于嘉陵区。
图表：2016年1-6月主城区商住类用地成交详情
第三部分 住宅市场
一、2016上半年南充市新建住宅供应情况
1、2016上半年南充新建住宅供应概述
2016年1-6月南充市新推住宅房源14165套，同比上升54.2%；供应面积131.49万平米，同比上升53.72%。上半年新建住宅供应量占全市总供应量的50%。（注：排除集资房——南山府邸）
2、2016上半年三区住宅供应详情
2016年1-6月南充市共有35个项目获批125张预售许可证，推出住宅房源14165套、131.49万平米，其中顺庆区共有17个项目推出住宅房源6561套、59.51万平米；高坪区共有7个项目推出住宅房源2524套、22.8万平米；嘉陵区共有11个项目推出住宅房源5080套、49.17万平米。
图表：2016年1-6月顺庆区住宅供应详情
图表：2016年1-6月高坪区住宅供应详情
图表：2016年1-6月嘉陵区住宅供应详情
3、2015-2016年南充市新建住宅供应走势
与去年同期相比，今年上半年南充楼市住宅供应量大幅度增加，主力供货项目为鸿通春天花城、蓝光香江国际二期与COCO香江二期。
图表：2015-2016年南充市新建住宅供应走势
二、2016上半年新建住宅销售情况
【2016上半年新建住宅成交详情】据南房指数统计，2016年1-6月南充市新建住宅成交13448套，同比上升14.21%；金额58.03亿，同比上升13.55%；面积129.68万平米，同比上升14.15%；成交均价4494元/平米，同比下降0.1%。
1、2016年1-6月南充市新建住宅成交综述
(1)、2016年1-6月南充市各区域新建住宅成交详情
顺庆区成交量居全市第1位，成交住宅7021套、31.22亿、67.18万平米，均价4646元/平米。
嘉陵区成交量居全市第2位，成交住宅4000套、16.96亿、39.87万平米，均价4294元/平米。
高坪区成交量居全市第3位，成交住宅2427套、9.86亿、22.63万平米，均价4355元/平米。
图表：南充市新建住宅成交量分析
2、2014-2016年南充市新建住宅成交走势
(1)、2014-2016年南充新建住宅成交量价走势
2016年1-6月南充市新建住宅共成交13448套，成交均价4494元/平米，量升价跌。
图表：2014-2016年南充市新建住宅成交量价走势
(2)、2015-2016年南充市新建住宅成交金额走势
2016年1-6月南充市新建住宅成交金额共计58.03亿，同比上升13.55%。
图表：2015-2016年南充市新建住宅成交金额走势
(3)、2015-2016年南充市新建住宅成交面积走势
2016年1-6月南充市新建住宅成交面积共计129.68万平米，同比上升14.15%。
图表：2015-2016年南充市新建住宅成交金额走势
3、2015-2016年南充三区新建住宅成交走势
(1)、2015-2016年每月三区成交套数走势
2016上半年顺庆区成交住宅7021套，同比上升9.53%；高坪区成交住宅2427套，同比下降6.33%；嘉陵区成交住宅4000套，同比上升44.2%。
图表：2015-2016年每月三区住宅成交套数走势
(2)、2015-2016年每月三区成交均价走势
2016上半年顺庆区成交均价4646元/平米，同比下降2.86%；高坪区成交均价4355元/平米，同比上升0.52%；嘉陵区成交均价4291元/平米，同比下降3.01%。
图表：2015-2016年每月三区成交均价走势
4、2016上半年南充市新建住宅成交排行榜
从排行榜来看，位于嘉陵区白马新城的蓝光香江国际二期以小面积三房格局和低总价赢得市场认可，成为2016上半年南充楼市住宅销冠；春天花城在多层业态方面仍然保持低价位，凭此夺得亚军；中航城以地理位置的优势，成为前三甲中唯一成交均价超过5000元/平米的项目，说明价格和地段仍是目前南充购房者选房的两个首要考虑条件。
图表：2016上半年新建住宅成交TOP10
5、2009-2016年上半年南充市新建住宅成交比较
从2009-2016年上半年南充房地产市场情况来看，在经过长时间的蛰伏后，南充楼市储备了一定的置业需求，这一部分需求在今年上半年政策利好、外围环境的催化下逐渐释放。因此，2016上半年成交量出现了一定幅度的回暖趋势，成交套数同比上涨14.21%，不过在去库存的压力下，南充房价继续下跌，但幅度不大，上半年新建住宅成交均价约为4494元/平米，同比下降0.1%。
图表：2009-2016年上半年南充市新建住宅成交详情
图表：2009-2016年上半年南充市新建住宅成交量价走势
第四部分 商业市场
一、2016上半年南充市商用物业供应情况
1、2016上半年南充商用物业供应概述
2016年1-6月南充市商用物业供应1468套，同比下降46.11%；供应面积19.55万平米，同比下降0.52%。上半年商用物业供应量占全市总供应量的4%。
2、2016上半年三区商用物业供应详情
2016年1-6月南充市共有27个项目获批61张预售许可证，推出商铺1468套、19.55万平米，其中顺庆区共有14个项目推出商铺1101套、15.48万平米；高坪区共有6个项目推出商铺126套、1.87万平米；嘉陵区共有7个项目推出商铺241套、2.2万平米。
图表：2016年1-6月顺庆区商铺供应详情
图表：2016年1-6月高坪区商铺供应详情
图表：2016年1-6月嘉陵区商铺供应详情
3、2015-2016南充市商用物业供应走势
2016上半年南充商用物业供应量大幅度下降，主要原因与大型商业综合体推货量较少有关。上半年鸿通春天花城、尚品时代广场、依城郡为南充楼市商用物业的主力供货项目。
图表：2015-2016南充市商用物业供应走势
二、2016上半年商用物业销售情况
【2016上半年商用物业成交详情】据南房指数统计，2016年1-6月南充市商用物业成交1526套，同比下降20.23%；金额15.22亿，同比下降13.23%；面积12.89万平米，同比下降23.73%；成交均价11808元/平米，同比上升20.92%。
1、南充市主要在售商业项目详情
据南房指数统计，2010-2016年6月，南充商业地产开工量大约在543.14万平方米左右，已领预售面积约129.72万平方米。
图表：南充主要在售项目详情
2、2015-2016南充市商用物业成交走势
与去年同期相比，今年上半年南充新建商用物业成交表现出量跌价升的态势，主要原因在于去年的成交大户王府井广场与友豪国际今年备案量大幅度降低，而成交均价在鸿通春天花城等高价盘的拉升下，出现了大幅度上涨，涨幅约为20.92%。
图表:2015-2016南充市商用物业成交走势
3、2016上半年南充市商用物业成交排行榜
从上榜项目来看，2016上半年三区商业销售顺庆区共有4个项目上榜，但均排名靠后。在排行榜前三名中，高坪区占据一二名的位置，专业型商业综合体项目友豪国际位列榜首，王府井广场凭借品牌和地段优势成为亚军，专业型商业体朗瑞儿童公园位列第三。可见对于商业项目来说，商业项目的专业性越来越受到重视。
图表：2016上半年南充市商铺成交TOP10
第五部分 车位市场
一、2016上半年南充市车位供应情况
1、2016上半年南充车位供应概述
2016年1-6月南充市车位供应14270套，同比上升22.08%；供应面积55.92万平米，同比上升19.96%。上半年商用物业供应量占全市总供应量的45%。
2、2016上半年三区车位供应详情
2016年1-6月南充市共有19个项目获批20张预售许可证，推出车位14270套、55.92万平米，其中顺庆区共有15个项目推出车位13312套、52.68万平米；高坪区共有3个项目推出车位767套、2.94万平米；嘉陵区仅有1个项目推出车位191套、0.3万平米（南充希望城二区第5幢）。
图表：2016年1-6月顺庆区车位供应详情
图表：2016年1-6月高坪区车位供应详情
3、2015-2016南充市车位供应走势
2016上半年南充车位供应主力项目为上海滩花园、英伦城邦、龙吟华府。
图表：2015-2016南充市车位供应走势
第六部分 存量房市场
一、2016上半年存量住宅销售情况
1、2016年1-6月存量住宅市场成交综述
据南房指数数据监测，2016年1-6月南充市存量住宅成交4309套、14.21亿、44.47万平，成交均价3195元/平米，成交套数、金额与面积同比分别上涨14.88%、28.9%、20.55%，成交均价同比上涨6.93%。
图表：存量住宅三区成交环比分析
2、2015-2016年南充市存量住宅走势
据南房指数数据监测，2016年1-6月南充市存量住宅成交4309套，成交均价3195元/平米，上半年成交走势平稳，价格波动幅度较大。
图表：2015-2016南充市存量住宅成交量价走势
3、2016上半年存量房各面积区间成交分析
2016上半年存量住宅成交4309套，其中90-110平米成交1127套，占26%，为主力成交区间；70-90平米成交971套，占23%；110-130平米成交802套，占19%；130平米以上成交784套，占18%；70平米以下成交625套，占14%。
图表：存量住宅面积区间成交套数占比
第七部分 2016下半年房地产走势预测
一、房地产宏观政策走势与市场走向判断
1、宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资
宏观经济方面，2016下半年中国宏观调控应紧紧围绕供给侧结构性改革和确保经济不突破增长底线这样的双重目标，尽量在经济平稳运行的状态下实现结构调整和经济转型，深化经济体制改革，同时更多依赖差别化和定向化的结构性宏观政策。
货币信贷方面，2016下半年将继续落实积极的财政政策和稳健的货币政策。稳健的货币政策需要与积极的财政政策配合，保持利率位于适度的低水平，降低融资成本，提供市场流动性，同时通过结构性的信贷政策防止流动性过多产生资产泡沫。
房地产政策方面，短期坚持分类指导，因城施策，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。
2、市场趋势：下半年成交量或将回落 房价保持稳定
理由在于，今年上半年成交量的大幅上升，改善型需求(首改 再改)是重要的贡献来源。特别是在重点二线省会城市，大户型高总价住宅的成交占比有明显提高。但在改善型需求连续3-4个季度入市后，需要重新积累培育一段时间，才会有新一轮需求入市。
因此，对下半年楼市进行预判，大部分业内人士认为，楼市进入小周期高点，预计下半年成交量将有所回落，到年末甚至可能出现负增长。但在当前的宽松货币环境下，房价并不会出现明显下滑。
二、南充房地产走势预测
1、“去库存”取得了初步胜利
在楼市“去库存”系列政策的全面刺激下，今年2月份以来，南充房地产市场发展形势良好，商品住宅销售情况持续好转，成交量连续5个月“破两千”，但这并不代表南充楼市已经开始回暖，因为上半年南充楼市市场回温很大部分原因是受一线城市“热导”效应影响，随着此影响的减弱，南充楼市仍面临高库存的压力。
不过，从房地产市场的根本点来看，2016上半年南充主城区仅成功出让了一块房地产用地，交易量与往年不可同日而语，而成交量却大幅度上升，说明南充楼市去库存攻坚战取得了初步胜利，供求失衡的局面正在好转，这也给后市市场提供了信心。
2、房价继续下降的可能性较低 但反弹的几率也小
从今年上半年房价走势来看，南充楼市新建住宅成交均价基本维持在4500元/平米左右，与去年相比再次下降，但从国家统计局《70个大中城市住宅销售价格变动情况》来看，从3月份开始，新建住宅、新建商品住宅价格便持续上涨，随着未来基数的降低，南充房价变动指数再次下滑的可能性较小。
此外，与南充的土地价格及其他建筑成本价格相比，目前南充房价已触底，今年上半年多家楼盘交房均出现“维权活动”，在房价持续下降，但开发成本并未降低的情况下，不排除部分开发商通过缩减工程材料等方面来保持收支平衡，因此导致了各种“房闹”现象。
因此，我们认为，受限于开发成本等原因，目前南充房价已然触底，未来继续下降的可能性较小，但由于库存压力仍在，加之三线城市资源分配不均等因素影响，反弹的可能性也较小。
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