[新派观察]南充楼市8月第四周统计分析

    一周话题

    价格走势现分歧 “住商倒挂”凸显楼市结构性失衡

    今年以来，全国许多城市住宅价格屡屡创出历史新高，但写字楼和商铺市场却背道而驰，在空置率居高不下的情况下，售价和租金都出现了较大幅度的下跌，部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。业内专家认为，“住商倒挂”说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑，房地产市场并未整体复苏，房地产市场若要真正复苏，不仅是在住宅的成交量和价格上走好，更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。

    一线城市商业地产持续走低

    目前，有着全国楼市风向标之称的上海已经出现了“住商倒挂”的现象。比如，位于上海恒丰路的商铺华森商务广场，地处苏州河畔黄金地段，自去年年底开盘预售。截至7月13日，总计369套可售商铺仅售出34套，目前价格在1.8万元/平方米左右。而与其相距不远的住宅楼盘嘉里不夜城卓悦居(西区)，同样临近苏州河，最新一次开盘也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售价已高达2.8万元/平方米。

    国际知名物业服务商世邦魏理仕最近发布的报告显示，今年第二季度上海办公楼平均租金为每天每平方米7.05元，环比下跌4.6%。而今年上半年，上海办公楼平均租金报价已下跌11%。报告显示，自2008年第四季度以来，上海办公楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况，新的物业项目不断交付，而租户却缩减面积，使市场未租用率不断上升。此外，去年上海办公物业新增供应中有85%以上为甲级及超甲级物业，而今年上半年的供应结构则有所不同，有逾七成物业为乙级办公楼。

    戴德梁行新近的一份报告也显示，在另一个房地产一线城市深圳，第二季度，尽管商铺租赁市场有所活跃，但销售市场依然较为冷清。4、5两月一手成交商铺面积仅1.64万平方米，同比大幅下降61%。

    北京的商业地产也正经历着寒冬。数据显示，由于市场需求短期内难有大改观，在市场存量不断累积加大的背景下，甲级写字楼空置率还在不断上扬。世邦魏理仕在其报告中称，北京CBD写字楼的空置率目前已经达到了33%的历史高位。仲量联行的统计数据亦显示，该区域的空置率甚至已经达到了38.4%，而且还有上升趋势。

    随着空置率的上升，持有人之间的价格竞争在所难免。北京高力国际咨询与研究部的数据显示，今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金价格，相比去年同期的229.4元/平方米/月，降幅达39%。降低租金是保持现有品牌入驻率和在竞争中吸引新客户所能采取的最直接有效的方法，但是萎缩的需求及市场定位的同质性降低了减价成效，一些商圈的入驻率与租金仍在下降。

    中国不动产研究中心的分析报告认为，由于和全国以及全球经济走势密切相关，北京写字楼和商铺市场在近期不会很快活跃起来。2009年甲级写字楼的需求量较2008年将有较大幅度的下滑，而随着中国和全球经济开始走向复苏，2010年甲级写字楼的需求量会有小幅回升。但是中国经济复苏还存在一定的不确定性，甲级写字楼的需求量在近几年很难回升到2006年和2007年的高水平。

    新派观点：

    “商用物业、工业地产等是宏观经济的晴雨表”。一般来说，在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右,但目前国内部分一线城市不但商业地产价格严重低于同地段住宅价格，而且还出现了滞销。这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑，而且房地产业自身也出现了冷热不均的不正常现象。

    “房地产市场若要真正复苏，不仅是在住宅的成交量和价格上走好，更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定”。可以说，住宅市场的回暖是调控政策支撑下的回暖，在比较宽松的货币政策条件下，住房的改善性需求和投资性需求很容易被拉动起来，住宅交易的量价齐升缺乏必要的经济基础。而与住宅市场不同的是，在购买写字楼和商铺时，首付比例一般都会在50%以上，而且贷款利率没有任何优惠，比住宅贷款要高出很多,另外出租收益上政府又要征收较高的税，这些都大大抑制了写字楼和商铺的投资需求,这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。

    因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。正因为如此，投资者对写字楼的投资需求会比较弱，而尚处于恢复元气中的企业，其办公需求也有一定的滞后性，这也决定了写字楼市场远不可能像住宅市场那样有快速的反应。
    
    本周南充市主城区商品房供需情况

    1、主城区供需情况

    据房管局数据显示，本周主城区有5个住宅项目取得16个预售许可证，相较于上两周有大幅回升。

    1）本周南充市主城区新发预售证

    本周各主城区新增供应房源为729套，新增房源为399套，环比上升120.9%。本周新增供应量继上两周出现大幅回落后，本周供应量忽地开始抬头，出现大幅回升。

    其中，高坪区的东方玉龙居一、二区本周取得了9个预售证，新增房源为314套，相较于上周新增房源181套，环比上升136.1%，314套的供应量成为了本次供应井喷的“排头兵”，供应体量较大，拉升了片区的供应；本周顺庆区新增供应房源为0套，环比下降100%；而嘉陵区本周相较于上周新增房源361套，环比上升668.5%，415套的供应量排在三区域的第一位，让其毫无争议的成为了本周的供应冠军。新增房源面积50124.99平米。
 
    2)本周主城区商品房每周供需套数

    图2：

     本周新增房源共729套，成交639套，供需基本持平。639套的单周成交量较上周的有所上升。

    3）6月8日至8月30日南充市主城区商品房每周供需套数

    4) 6月8日至8月30日南充市主城区商品房每周供需面积

    本版块数据于6月8日-8月30日每日18：00时，采自南充房管局公众网信息发布平台，由新派营销策划有限公司情报分析部整理）

    5）本周主城区商品房每周供应环比

    图3：

    本周顺庆区商品房供应为0套，相较于上周环比下降100%；高坪区上周供应为133套，本周新增供应314套，环比上升136.1%；本周嘉陵区商品房供应为415套，上周供应为54套，环比上升668.5%

    2、商品房户均成交面积

    1)  本周南充市主城区商品房户均成交面积为99.64平米，95.29平方米，比上周上升了4.35平米。

    图4：

    图5：6月8日至8月30日来南充市主城区商品房每周户均成交面积

    （本版块数据于8月24日-8月30日每日18：00时，采自南充房地产管理局公众网信息发布平台，由新派营销策划有限公司整理）
 
    3、主城区商品房销售情况

    1）图6：8月24日至8月30日南充各行政区成交情况

    本周主城区商品房成交面积62452.128㎡，成交套数639套，本周成交套数和成交面积在上周的基础上有所回升，环比分别上升5.6%、4.59%。

    相较于上周，从成交套数看，三区域除了顺庆区呈小幅下降趋势之外，嘉陵区和高坪区均出现小幅度的上升；嘉陵区和高坪区本周分别增加了55套、22套，环比增幅分别为37.4%、23.4%；。

    2）图7：8月24日至8月30日商品房成交面积与成交套数

    顺庆区的成交套数和成交面积一如既往，居其首位，分别成交了321套和31309.272平米。高坪区成交面积为11931.05平米，成交套数为116套；嘉陵区成交面积为19903.806平米，成交套数为202套。

     3）图8：6月8日至8月30日南充主城区商品房销售情况

     本周主城区商品房成交面积62452.128㎡，成交套数639套，本周在上周的基础上有所回升。前期入市的房源已经消化了绝大部分有置业意向的消费者，具体表现就是作为传统淡季的7、8月成交量并没有出现太过明显的下滑，但由于被大量消化后的市场购买力有限，难以形成大量的需求，因此成交量在近期都比较稳定，并没有继续冲高。

    二、本周开盘情况

    本周无新开楼盘

    三、本周报刊广告投放统计

    本周各楼盘在报刊共登了7个房产广告，广告投放金额约为14万元左右，其品质都非常优秀，实力也极其雄厚。

    图7：

    1、报刊广告：

    四、本周概况

    本周各主城区新增供应房源为729套，新增房源为399套，环比上升120.9%。本周新增供应量继上两周出现大幅回落后，本周供应量忽地开始抬头，出现大幅回升。

    本周主城区商品房成交面积62452.128㎡，成交套数639套，本周成交套数和成交面积在上周的基础上有所回升，环比分别上升5.6%、4.59%。相较于上周，从成交套数看，三区域除了顺庆区呈小幅下降趋势之外，嘉陵区和高坪区均出现小幅度的上升；嘉陵区和高坪区本周分别增加了55套、22套，环比增幅分别为37.4%、23.4%。

    随着国内各级城市收紧二套房贷信息陆续出台，二套房贷成为加强监管楼市信号的焦点，但我市持续6个月销售攀升的数据已经明确了置业者的刚性需求在陆续释放，收紧二套房贷政策对南充楼市并没有产生多大影响。