[新派观察]南充楼市9月第二周统计分析

    一周话题：

    70.06亿！老地王仍套新地王又出

    70.06亿！“长风”入“中海”，2009中国“地王”再换城头旗。

    9月10日下午，2009年中国地王总价记录在上海又被刷新，长风6B、7C地块由中国海外发展有限公司(下简称“中海”)以70.06亿一举夺下，平均楼面价22409.3元/平方米，溢价率达129%。

    该地块位于上海市中心大虹桥区域，同7月23日创下当时“上海地王”纪录30.48亿元的青浦赵巷10号地块处同一区域，该地块由金地集团拍得。

    据参加拍卖的不愿公开姓名地产界人士描述，本次拍卖虽然历时很短，但是现场气氛紧张。“参加的企业都是实力雄厚，虎视眈眈，绿城房产、中海、保利地产、仁恒等诸多公司都给出了大大超预期的报价，先是绿城的64.11亿，然后仁恒报65.97亿，但最终中海得手。”

    新派观点：

    自今年金地集团拿下徐泾地块后，人们对于未来楼市预期开始悄悄发生变化，“地王”随后也再现各大媒体报端。最终在9月10日，中海地产以70.06亿夺“长风地王”，中国新地王在沪问世。

    “地王”的出现暗示市场回暖开始，成为心理上房价上涨，市场通胀开始的预期；“地王”也警示楼市过热；“地王”也警示购房者心理的“买跌不买涨”与“买涨不买跌”变化。

    首先综合分析地王频现的原因当然首先是看好后市。

    金岩石认为北京上海房价未来5年翻一番，感觉有些离谱，也许需要时间来证明，但就算是未来十年翻一番，房地产依然是高额回报的市场，就算不翻一番，对此新派认为未来上海内环均价5万到6万，中环3万，外环1.5万到2万，基本是没有太大问题，同样有着很高的回报。
 
    土地是面粉，房子是面包，只要面包的价格卖的足够高，开发商的利润足够多，竞价拍地王自然就无可厚非，是再正常不过的商业行为，金地拿下青浦赵巷地王，预计售价在3.5万每平方米，开发商有这个信心，就不能说他们拿下的地块价格高。

     其次，不能说不和土地市场相对供给不足有关。

    就拿上海来说，据相关统计数据显示，今年1至 8月，上海商品住宅土地成交302.1万平方米，但同期的商品房销售面积却超过1000万平方米，两者之间存在巨大差距。

    最后，近期很多开发商四处出击，积极拿地，也是对以往战略的一种修正。

    这表现在两个方面，一方面以万科为例，由于过去一年中万科战略偏向保守，认为本次的调整会持续很久，希望通过大量的整合购并方式获取土地，致使万科错过最佳拿地时机，以至出现无米下炊的窘境，因此，万科不得不打破自己不做地王的承诺，两个半月斥资百亿速揽18块地。

    另外，一大批央企面临的情况和万科有些相似，土地实行招拍挂之后，央企的土地资源优势正在慢慢消失，而央企整体对市场敏感度不如民营，战略均有些保守，现在感觉有些踏空，并感到竞争压力，就像是股市的追涨，所以奋起直追了。

    另一方面是，经过多年的房地产发展，起码目前为止，揭示了一个硬道理，那就是屯地有理，屯地有利，现在越来越多的开发商认识到这点，况且政府对于土地供应，时常心神不宁，没有一个准主意，对于手上的筹码似乎也不知道应该怎么运用，不差钱的开发商正是看准了这一点，政府放多少收多少，可以开发就开发，不开发捂在手里等升值。

    明白了地王频出的原因，应对措施其实也并不复杂，首先，政府应该着力出台相关政策，改变市场预期，比如严打捂地，加大保障性住房的推出，在市场格局上形成两个相对独立的市场，使得中低收入人群和高收入人群两口锅吃饭。其次，政府应该采取有效的措施想办法缩小贫富差距，想法提高中低收入阶层的收入，提升民众购买力，唯有这些落到实处，取得成效，房地产的地王之风才可能得到遏制。

    本周南充市主城区商品房供需情况

    1、主城区供需情况

    据房管局数据显示，本周主城区无新发预售许可证。继上两周新增供应 回落到零供应后，本周新增供应继续出现零供应，说明市场在集中供应之后进入了一个比较沉寂的水平。

    1)本周主城区商品房每周供需套数

    图2：

    本周新增房源0套，三主城区共成交513套，相较于上周环比下降10.1%。本周供需严重失衡，513套单周成交量是近两个月的第二新低。

    2）6月8日至9月13日南充市主城区商品房每周供需套数

    3) 6月8日至9月13日南充市主城区商品房每周供需面积

    本版块数据于6月8日-9月13日每日18：00时，采自南充房管局公众网信息发布平台，由新派营销策划有限公司情报分析部整理）

    4）本周主城区商品房每周供应环比

    本周顺庆区商品房继上两周的零供应后，本周再次出现零供应。？？？

    2、商品房户均成交面积

    1)  本周南充市主城区商品房户均成交面积为96.54平米，96.54平方米，比上周下降了4平米。

    图4：

    图5：6月8日至9月13日来南充市主城区商品房每周户均成交面积

    （本版块数据于8月7日-9月13日每日18：00时，采自南充房地产管理局公众网信息发布平台，由新派营销策划有限公司整理）
 
    3、主城区商品房销售情况

    1）图6：9月6日至9月13日南充各行政区成交情况

    本周主城区商品房成交面积49657.26㎡，成交套数513套，本周成交套数和成交面积相较于上周有小幅回升，环比分别上升6.67%、10.1%。49657.26㎡、513套的单周成交量是近两个月来的又一新低。

    相较于上周，从成交套数看，三区域除顺庆区外均出现一定幅度的回升，顺庆区的下滑幅度也较小，减少了20套，环比降幅为7.9%。高坪区与嘉陵区分别增加了26、41套，环比增幅为25.5%、37.3%。

    2）图7：9月7日至9月13日商品房成交面积与成交套数

    顺庆区的成交套数和成交面积居其首位，分别成交了234套和23216.01平米。嘉陵区成交面积为13594.43平米，成交套数为151套；高坪区成交面积为12846.82平米，成交套数为151套。

    3）图8：6月8日至9月13日南充主城区商品房销售情况

    本周主城区商品房成交面积49657.26㎡，成交套数513套。本周在上周的基础上出现较小幅度的回升，增加了47套、3103.98㎡，环比增幅分别为10.1%、6.67%，是近两个月来的第二新低。

    二、本周开盘情况

    三、本周报刊广告投放统计

    本周各楼盘在报刊共登了17个房产广告，广告投放金额约为34万元左右。其品质非常优秀，实力极其雄厚，如：蓝光香江国际、北湖盛景、泰合尚渡、泰合城市首座等。

    图7：

    1、报刊广告：

    四、本周概况

    据房管局数据显示，本周主城区无新发预售许可证。继上两周新增供应 回落到零供应后，本周新增供应继续出现零供应，说明市场在集中供应之后进入了一个比较沉寂的水平。

    本周主城区商品房成交面积49657.26㎡，成交套数513套，本周成交套数和成交面积相较于上周有小幅回升，环比分别上升6.67%、10.1%。49657.26㎡、513套的单周成交量是近两个月来的又一新低。

    相较于上周，从成交套数看，三区域除顺庆区外均出现一定幅度的回升，顺庆区的下滑幅度也较小，减少了20套，环比降幅为7.9%。高坪区与嘉陵区分别增加了26、41套，环比增幅为25.5%、37.3%。

    从整体来看，本周整个南充市场延续了上周低迷的走势，市场依旧缺乏有力的推动，也证实了新派上周“金九银十”将不明显的观点。另外，结合近两周的情况，我们可以看出市场上另一个明显的特点，即开发商的广告投放量明显加大，其中以蓝光、泰合等实力派项目投放量居多，综合市场的情况，新派认为，这种情况说出现至少表明了以下两个方面的信号：1、受经济危机影响的市场已经越来越趋于理性化，开发商不再盲目拿地或者将资金随意投放到没有任何预见性的新项目上去，转而更多的实现现阶段项目的热销和突击，加之南充本地小开发商居多，为了累积充足的资金用于后期开发已度过11、12月的寒冬，开发商开始加快在售项目的销售进度，以避免出现资金链短缺甚至断链的情况；1、开发商依旧没有放弃所谓“金九银十”美梦，毕竟现阶段是客户购房的高峰期，因此各地产商均想以地毯式的广告轰炸策略从新打开市场突破口，吸引更多的客户关注度，造成新一轮热销局面的出现。