[新派观察]南充楼市9月第四周统计分析

    一周话题：

    房价高企成交滞涨 沪楼市金九或现“供过于求”

    供应量比去年同期高出113%，创2006年9月以来的近35个月新高，但成交量却环比下降13.9%。

    8月全市供有65个住宅楼盘拿到预售许可证，共推出了158万平方米新房源。一改上半年供应低迷态势，环比上升24.4%，比去年同期更是高出113%， 创06年9月以来的近35个月新高。与供应形成强烈对比的是，8月一手商品住宅的成交量环比下滑13.9%，为167.58万平方米。

    “以往成交量的上涨都是通过当月的供应量来带动的，常规来说加大供应量的一个区间段内，成交量也会攀升，但是讽刺的是，在今年的成交旺季却出现了供应量大涨，成交量续跌的局面。”上海楼市资深分析师薛建雄表示。

    9月首现“供过于求”

    据佑威最新统计的数据显示，9月前三周商品住宅成交面积持续出现下滑的态势，其中第一周为37.76万平方米，第二周减少了5.5万平方米，第三周相比第二周减少了1.5万平方米，尤其令人关注的是，商品住宅一改2009年持续新增供应少于成交的态势，其中第二周的新增供应为35.98万平方米，第三周的新增供应为31.15万平方米，都超过当周的成交量，9月极可能成为今年首个“供过于求”的月份，楼市短期供求在“金九银十”出现了拐点。

    楼市以供过于求的态势结束了今年1月以来的供不应求。虽然在豪宅集中放量的情况下，创造了18351元/平方米的月度历史最高均价，但成交量的下滑还是说明了楼市的回调之势。

    根源在于“买不起”？

    最近，网上一篇《无奈！年薪二十万也买不起上海的房》的帖子引发多方争议关注。该发贴者自述，“税后收入20万，但还是买不起一套外环内的房子。”虽然网友对此说法争论不一，但该贴还是反映了一个鲜明的话题：相对房价的高企，单凭个人工资收入很难买到合适的房子。

    数据显示，8月一手商品住宅的平均成交价格达到18351元/平方米，环比上涨16%。其中，8月均价4万元/平方米以上的豪宅成交了592套共计14.32万平方米，总成交金额达到75.38亿元。比7月份的高记录还要多出285套，成交面积甚至超过了今年1-6月13.27万平方米的总和。

    新派观点：

     新房供应量的大幅攀升，新派认为主要还是因为去年楼市低迷，积压下来的工程在上半年加速施工后得以释放。而供应量加大的同时，成交量却在逐月递减，当下楼市的陷入一个“有价无市”的窘境，主要是目前开发商手中有钱，所以在年底前难以降价销售，进而出现价格高位上涨、成交量低迷徘徊的“滞胀”。

    “需求的弹性可以是1年不买房，也可以是半年销售量翻一番。”受到压抑的需求最高可以在1年内不买房，随着楼市普遍提价局面的形成，刚性需求极有可能重新陷入观望，这很可能导致“供过于求”的局面再次出现。
 
    一、本周南充市主城区商品房供需情况

    主城区供需情况

    据房管局数据显示，本周主城区有7个住宅项目共取得19个新发预售许可证。

    本周新增供应量继上几周出现大幅回落后，本周供应量猛然抬头，出现大幅上升，从而使本周新增供应量仅次于本季度最高值。较上周，新增供应套数增加了1032套，环比增幅为95.6%，剔除相关因素后，实际供应量水平合理，销售较好的楼盘加快进度申领新的预售证。

    本周主城区商品房每周供需套数

    图2：

    本周新增供应量继上几周出现大幅回落后，本周供应量猛然抬头，出现大幅上升，从而使本周新增供应量仅次于本季度最高值。较上周，新增供应套数增加了1032套，环比增幅为95.6%，剔除相关因素后，实际供应量水平合理，销售较好的楼盘加快进度申领新的预售证。

    本周主城区商品房每周供需套数

    图2：

    3) 6月8日至9月20日南充市主城区商品房每周供需面积

    本版块数据于6月8日-9月20日每日18：00时，采自南充房管局公众网信息发布平台，由新派营销策划有限公司情报分析部整理）

    4）本周主城区商品房每周供应环比

    图3：

    2、商品房户均成交面积

    1)  本周南充市主城区商品房户均成交面积为99.92平米，99.92平方米，比上周下降了0.52平米。

    图4：

    图5：6月8日至9月27日来南充市主城区商品房每周户均成交面积

    （本版块数据于6月8日-9月27日每日18：00时，采自南充房地产管理局公众网信息发布平台，由新派营销策划有限公司整理）

    3、主城区商品房销售情况  

    1）图6：9月14日至9月27日南充各行政区成交情况

    本周主城区商品房成交面积46806.79㎡，成交套数472套，本周成交面积和套数相较于上周有小幅回升，环比增幅分别为13.9%、14.1%。472套的单周成交量是近两个月来的又一新低。

    相较于上周，从成交套数看，三区域除高坪区保持在原来的成交水平外，其余两区域均出现一定幅度的变动，其中，嘉陵区相较于上周有小幅上升，增加了72套，环比增幅为65.45%；顺庆区在上周的基础上有小幅下滑，其下滑幅度较小，共减少了15套，环比降幅为6.2%。

    2）图7：9月21日至9月27日商品房成交面积与成交套数

    本周新增供应房源在经过很长时间的沉寂后，本周猛然抬头成为本季度的第二高点，而成交量在上周的基础上也出现了小幅上涨，在成交量连续四周出现下滑和二套房贷政策收紧的情况下，成交方面，整体成交面积仍在4万平米至5万平米左右，市场表现在平稳中有所下滑，二套房贷对改善型需求的限制有所显现。

    顺庆区的成交套数和成交面积一如既往，居其首位，分别成交了227套和22792.23平米。嘉陵区成交面积为17519.8平米，成交套数为182套，环比增幅分别为64.5%、65.5%；高坪区成交面积为6494.76平米，成交套数为63套。

    3）图8：6月8日至9月27日南充主城区商品房销售情况

    本周主城区商品房成交面积46806.79㎡，成交套数472套。本周在上周的基础上出现较小幅度的回升，分别增加了5695.99㎡、58套，环比增幅分别为13.86%、14.1%。

    三、本周开盘情况

    本周报刊广告投放统计

    本周各楼盘在报刊共登了22个房产广告，广告投放金额约为44万元左右。其品质非常优秀，实力极其雄厚，如：蓝光香江国际、泰合尚渡等。

    图7：

    报刊广告：

    四、本周概况

    本周新增供应房源在经过很长时间的沉寂后，本周猛然抬头成为本季度的第二高点，达到1140套。而成交量在上周的基础上也出现了小幅上涨，在成交量连续四周出现下滑和二套房贷政策收紧的情况下，成交方面，整体成交面积仍在4万平米至5万平米左右，市场表现在平稳中有所下滑，二套房贷对改善型需求的限制有所显现。

    本周三主城区共成交472套，顺庆区的成交套数和成交面积一如既往，居其首位，分别成交了227套和22792.23平米。嘉陵区成交面积为17519.8平米，成交套数为182套，环比增幅分别为64.5%、65.5%；高坪区成交面积为6494.76平米，成交套数为63套。

    “金九银十”期间的供应量还将保持高位，开发商会借天气转凉和“十一”长假调动需求入市；但楼市已经降温，因此“金九银十”期间的成交量可能会稳定在8月相当的水平或略有下滑。随着成交量的下降和供求平衡，房价涨势也将趋平。