[新派观察]南充楼市10月第四周统计分析

    本周热点瞭望：

    09年楼市仅是“回光返照” 多疯狂就有多悲凉

    十月

    楼市成交量的“惨不忍睹”，发出了一个明确的信号：2009年上半年的楼市回暖仅仅是“回光返照”，现在的“价升量缩”可能就是“盛极而衰”的征兆，秋凉已起，严寒漫长的冬天估计也已经不远了。

    在论证这个判断之前，让我们来比较一下中国楼市和外国楼市的规律。“土地资源的有限将导致房地产市场长期向好”的判断，在一个大的历史跨度里面，或许是有效的，但在一个经济周期里面，它是站不住脚的。中国的房地产市场，绝不会独立于市场规律之外，也必将遵循市场经济的基本规律，价格围绕价值上下波动。不同的是，房地产行业在其他国家基本上都不属于国民经济的支柱产业。而我国，由于房地产行业属于国民经济的支柱产业，国家财政，特别是地方财政，在相当程度上，对“土地收入”有一种依赖性，所以，我国的房地产行业就是典型的“政策市”，在调整周期上就会和宏观经济形势相反。宏观经济不景气，发展房地产，带动相关行业，增加财政收入，保证GDP的增长；宏观经济景气了，政府的税源大增，也就到了该对房地产市场进行宏观调控的时候了。

    与此同时，一些相关的因素共同作用，导致了2009年楼市的“回光返照”。其一，国家为了应对金融危机，刺激经济增长，在2009年上半年就累计新增人民币贷款7.4万亿元，瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬估计有1万亿元的银行贷款通过各种渠道流进楼市，成为追逐短期投机利润的热钱；其二，各个城市开展大规模的基础设施建设，特别是地铁、道路、商场、广场的建设，增加了楼市升值的话题，在开发商的广告和媒体的宣传之下，相当一部人基于“从众心理”纷纷买房，也推动了房价的掉头向上；其三，金融危机中，中国经济表现为“风景这边独好”，人民币不仅没有贬值，还迈出了国际化的步伐，加上西方国家施加人民币升值的压力，西方国家的一些热钱纷纷进入中国“避险”，一部分资金进入楼市对房价回暖也起到了推动作用；其四，包括我国在内的各国广义货币供应量的大规模增加，诱发了人们对通货膨胀的担忧，尤其是对恶性通货膨胀的忧虑，不少人便投资房地产，期待保值增值。 ——自《经济参考报》

    新派评述：房产市场的发展是与世界经济紧密相关的，纵观世界各国在10月份的经济状况和金融政策，大多数国家的金融政策都保持了以往的稳定，只有澳大利亚敢为人先：，澳大利亚央行决定将基准利率从3.00%上调至3.25%。于是，澳大利亚成为金融危机之后第一个加息的国家。从其“前卫”的政策中可以预见，世界经济正在向好的方向发展。根据我国独具特色的房产市场来看，这些迹象似乎表明，我国的房产市场离调整的日子不远了。再看国内，今年7月以来，银监会、国土资源部、国家发改委先后对房地产市场发出加强监管的信号。10月9日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的文章，明确建议年底调控。10月12日，中国社会科学院发布了《中国经济形势分析与预测2009年秋季报告》，报告预测今年中国GDP增长速度将达到8.3%左右，今明两年不会发生明显的通货膨胀。所以，我们更加坚定的认为，虽然对于楼市的动态报道多见报端，说法也不一。但是就像以上报道中所说，市场价值才是硬指标，无论国家的金融风向吹向哪边，在当前如此虚浮的房市背后，应该是酝酿故事的时候了。

    一、本周南充市主城区商品房供需情况

    主城区供需情况

    据房管局数据显示，本周主城区有4个住宅项目共取得10个新发预售许可证。

    1） 本周主城区商品房每周供需套数

    图2：

    本周主城区新增房源共324套，其中顺庆区本周新增房源为0套、嘉陵区本周新增房源共95套，高坪区新增房源229套。三主城区共成交618套，本周的供需量有了强势的喷发，尤其是高坪区229套的供应量高出了需求量很多，618套单周成交量也比上周519套的成交量高出近100套，如果上周的需求能看清我市的潜力的话，那么本周的成绩绝对是最好的证明。

    2）6月8日至10月25日南充市主城区商品房每周供需套数

    3) 6月8日至10月25日南充市主城区商品房每周供需面积

    本版块数据于6月8日-10月25日每日18：00时，采自南充房管局公众网信息发布平台，由新派营销策划有限公司情报分析部整理）

    4）本周主城区商品房每周供应环比

    图3：

    2、商品房户均成交面积

    1)  本周南充市主城区商品房户均成交面积为87.82平米。

    图4：

    图5：6月8日至10月25日来南充市主城区商品房每周户均成交面积

    （本版块数据于6月8日-10月25日每日18：00时，采自南充房地产管理局公众网信息发布平台，由新派营销策划有限公司整理）

    3、主城区商品房销售情况

    1）图6：10月19日至10月25日南充各行政区成交情况

    本周主城区商品房成交面积50486.45㎡，成交套数519套，本周成交面积和套数相较于上两周有小幅回升，从成交套数看，三区域仍然保持了以往顺庆带头、嘉陵紧跟的势头，从目前来看我市交易市场企稳可保。

    2）图7：10月19日至10月25日商品房成交面积与成交套数

    本周新增供应房源为324套，高坪新增可售房屋达到229套；嘉陵也有95套；顺庆为零供应。顺庆、嘉陵需求大于供给，高坪因为新增喷发，出现了供过于求的暂时景象。单周618套的成交量更是比上周大幅飙升，进一步证明了本市除了刚性购买力以外的强大市场吸纳能力。但是，其持续力有多久并不得而知。本周，户均成交从上周上的92㎡以上丢落到了87.82㎡，也反映了市场的住房需求结构在发生着变化。纵观一周，市场表现平稳中透露着激进，另外，政策上也未对交易市场产生太大影响。顺庆区的成交套数和成交面积一如既往，居其首位，分别成交了380套和33195.45平米。嘉陵区成交面积为11604.64平米，成交套数为138套，相比上周小幅下滑。高坪区成交面积为9202.62平米，成交套数为95套。

    3）图8：10月12日至10月18日南充主城区商品房销售情况

    本周主城区商品房成交面积54002.71㎡，成交套数618套。相比上周来看有了一定量的提升。

    本周开盘情况

    本周无新开楼盘

    本周报刊广告投放统计

    本周各楼盘在报刊共登了10个房产广告，广告投放金额约为20万元左右。其品质非常优秀，实力极其雄厚，如：蓝光香江国际、上层领地等。

    图7：报刊广告：

    三、本周概况

    本周三主城区共成交618套，顺庆区的成交套数和成交面积一如既往，居其首位，分别成交了380套和33195.45平米。嘉陵区成交面积为11604.64平米，成交套数为138套；高坪区成交面积为9202.62平米，成交套数为95套。

    新派观点

    本周的成交量和成交面积都在上一周的基数之上有了较大的增幅，尤其是高坪区的表现让人眼前一亮，不仅单周的供应套数成为本周头名，在成交量上也大有追赶嘉陵之势。回顾这一周的二级交易市场，果城的表现是能够足够让人满意的。我们相信，来自多面的购买力足以让如此良好的势头得以有限延续，也会让那些在十月折戟沉沙的一线房产大亨们感叹二线、三线城市的机遇。但是，我们看到过太多的故事，尤其在这个风云变幻的房产市场，所以还是要借一句政治老话作总结本周：务必保持谨慎乐观。