南房网独家策划 机构老总预测2014

　　回顾过去的2013年，南充楼市秀足了性感小蛮腰：刚需大军生猛，改置群体发力，品牌项目现场人气鼎盛，“抢购场景”接连不断……种种迹象似乎都在凸显一个事实：南充楼市在经历了相对平庸的深度调整期之后，已经进入了真正意义上的复活时间。然而，强力的回暖反弹也引发了新的市场震动：马太效应、产品同质化愈发明显，商业预期存量隐藏过剩风险，市场竞争出现由“硬件竞争”向“软实力竞争”转化的趋势，与此同时，买方市场心理诉求也在悄然间发生变化……
　　
　　买房是件技术活，摸不清规律、看不到“秘密”，结果往往要踩飚。面对形势复杂的2014年，相信很多购房者心理都盘旋着疑问：房价会继续上窜，还是止涨回落？下中坝、清泉坝、北部新城，究竟哪个区域最具潜力？到底怎样的项目才算价值突出，值得立马下手？稍早之前，南房网已发布2013系列楼市年鉴，为大家全面回顾了2013年南充楼市的发展历程，同时也针对2014年楼市走向提出了“一家之言”。接着，我们仍然不玩虚的，特别请来正活跃于南充楼市的多家专业机构老总，以业内大咖的独特视角继续“干货”——预测2014年的南充楼市。
　　
　　◆刚需主导市场 去化压力增大
　　
　　天仁置业副总经理、千居行地产顾问副总经理 【唐蓉】

　　老总预测：2014年，继续热销的将仍然是刚需类产品。一线城市的首置首改群体将使刚需类产品继续成为房产市场主力，但前提是项目定价合理，未明显高于所在区域平均水平，这类产品销售的主动权将继续掌握在开发商手中。总体上看，一线城市唯一存在变数的是中高档改善类产品，这类项目客群的特点是两点：其一，具备一定资金实力但仍有明显的接受上限，其二，对银行信贷具有一定的依赖程度。因此，当前一线城市持续上涨的房价，以及未来有可能长期处于收紧状态的二套房贷政策，将对这部分市场销售形成一定阻力。
　　
　　南充由于其综合资源，如教育资源、医疗资源、交通资源等等较一线城市有所欠缺，同时财富聚集能力和一线城市有明显差距，豪宅类产品会有一定的销售市场机会，但刚需类产品是绝对主力。2014年，南充会受到如规划利好的刺激，以及大量品牌房企集中发力的冲击，造成板块内同档次产品的一定堆积，市场竞争日趋激烈，部分项目销售去化困难。
　　
　　◆南充房价继续上行 涨幅相对趋缓
　　
　　策力房地产顾问 总经理【陈明辉】

　　老总预测：根据国家统计局数据显示，2013年南充房价以每月0.6%的速度持续上涨，这一方面说明开发商在CPI指数上涨的背景下不断推高价格，另一方面也侧面反映了南充市场的巨大需求。但是南充房地市场的“刚需”特征很明显，在国家宏观调控政策相对趋稳的形势下，住宅价格出现较大波动的可能性不大。2014年，刚需及改善型置业需求还将进一步释放，南充房价将继续保持上行趋势，但涨幅会相对趋缓。
　　
　　此外，品牌开发商的高性价比策略，会对整个南充2014年房价走势产生一定影响。品牌开发商高性价比产品集中放量，在使其自身成为区域价格引导者同时，也将改变人们对居住区域的认同度；而很多南充本土中小开发商，由于把握政策动向和抗风险实力不足，他们对价格的声音基本会被淹没在品牌企业的浪潮之中。
　　
　　◆南充商业地产进入真正的营销时代
　　
　　索博地产机构 常务副总【徐林锴】

　　老总预测：进入2014，南充商业地产必将愈发繁荣，这是潮流，也是必然。当前南充商业地产正处于大规模进入阶段，这是城市化发展的必然。据专业机构统计，南充在售和规划的商业综合体项目有近20个，体量接近400万方。面对如此庞大的集中供应和各大房企的热情推介，市场是否能够消化是眼前最现实的问题。投资者有更多的选择，过去“一铺难求”的排队场面必将成为过去式，可以断言，2014南充商业地产迎来真正的营销时代、竞争时代！
　　
　　在真正竞争时代，商业地产开发房企的资金实力、定位能力、运营管理能力的优劣将逐渐凸显，抢钱、抢商家和抢人才是共同的竞争策略，比拼的不仅仅是品牌、产品和招商运营，还有市场的推广和营销能力。在大型品牌房企的市场主导下，商业地产的开发模式将走入正轨，用传统住宅模式来开发商业项目的中小企业很难再有生存空间。没有精准项目定位，不注重前期招商和商管前置的项目必死无疑。在市场竞争白热化的阶段，招商必定成为项目成败的胜负手。
　　
　　同时，在行业普遍处于探索和起步阶段，人才瓶颈是当下开发商面临的共同难题。定位清晰准确，主题鲜明创新的商业虽然能吸引更多的眼球，但如何将产品优势转化为销售动能，是各大项目需要深入研究的问题。在营销手段和客户资源的争夺上，必然刀刀见红、你死我活。2014，南充商业地产大牌云集、巨鳄抢滩，竞争环境空前激烈，面对纷繁复杂的局面，谁先登陆安全上岸，谁就能占尽先机。
　　
　　◆去投资化趋势更加明朗 创新型营销百家争鸣
　　
　　天地人房地产代理 总经理【瞿梦石】

　　老总预测：2014伊始，南充开发商明显感觉到银行按揭贷款开始紧张：取消所有的优惠利率、房款额度明显不足、房价高位和通胀压力……都意味着2014年货币政策将中性偏紧，南充中小开发商在新的一年将面临严峻考验，而与主流开发商抗衡的核心竞争力就是“傍大款”——借助大鳄们对区域的操作能力跟进拿地，以及相互资金合作、现金为王、快打快走。
　　
　　房价上涨、信贷收缩致刚需热度呈现出下降态势，改善类产品渐成市场上行主要推动力。2014年投资客估计会进一步减少，房地产去投资化的趋势越加明朗，南充以投资回报溢价为基础的营销可能在2014年遭遇冷场。
　　
　　南充市场属性上仍被归结为“炫耀性消费市场”，整体产品线相对于成都这类二线市场，仍处于中低端，缺乏真正意义上塔尖类的、性价比高的产品，碧桂园、绿地、中南集团等地产大鳄的强势进驻，2014年将会引发新一轮的产品研发与升级。大鳄们的“全员营销、多渠道、多兵种、互惠互利、强化体验”的营销模式，使得南充市场原有依赖传统强势媒体的营销模式受到冲击。2014年各开发商的军备竞争将加剧，“对接客户利益点、醒目地展示与高大上的体验强化、渠道渗透的细分、电商的初级应用”等营销手段将呈现百家争鸣的态势。
　　
　　◆商业地产“撑杆跳” 摔伤成潜在可能
　　
　　黄马房业 总经理【黄陈】

　　老总预测：历经最近几年的调整和发展，南充商业地产市场正呈奋起直追态势。2014年到2015年商业地产开发面积将持续高速增长，约有300-350万方的各类型商业集中供应，相当于10个五星花园的商业之和。与此同时，随着商业地产供应市场的不断放量以及消费习惯的变化，南充商业地产全员“撑杆跳”，摔伤将成潜在可能。
　　
　　2014年，南充商业地产在开发主体、物业形态、消费需求及区域发展方面将呈现出三大趋势：第一，华联国际城、王府井、绿地城、仁和春天等大牌商业进驻必将重划南充商业地产市场格局，抛开未来开业时的经营竞争不说，仅仅是项目前期运营模式、业态定位、商铺销售都将是一场场白刃争抢战。第二，2014年不仅是购物中心的火拼年，更是大量底层叠加式商业、集中商业、内街商业、独幢及联排商业全面花开的时期。对于投资“懒人”市场，购物中心将是不错的选择，而针对总店计划的大多数老铺老店经营者，选择独幢或联排商业将成为市场流行趋势。第三，2014年，随着华联国际城入驻北部新城东北部，绿地城商业地标对北部新城西北部的贡献，王府井百货扎根江东，仁和春天加入望天坝板块，明宇下中坝综合体项目的启动，盛世天城开业嘉陵，再加上南充城市交通时间成本的增加，多中心消费与发展将成为必然。
　　
　　商业以经营为王，如同媒体经营以内容为王一样，3至5年后，随着各大商业的开业亮相，经营即将成为众多商业大牌共同面对的一道坎，建议行业人士提前预留经营管线。
　　
　　◆“北进”运动如火如荼
　　
　　商博扬营销机构 营销总监【伍志国】

　　老总预测：2013年，南充城市化建设在总体规划大前提下高速推进，诸多实力开发企业项目纷纷启动，为南充最美的楼市画卷泼墨点缀。2014年，扼守一方的各路“诸候”必将悉数粉墨登场、高调亮相，而北部新城区域将成为南充楼市热点区域。
　　
　　首先，从地理位置上看，北部新城属政府规划发展的重点区域，给予了相应的政策扶持；从交通路网上看，北部新城能最快速地切换城市交通到高速网，目前区域内有多个高速路出入口，几分钟即可进入绕城高速和高速互通，即将建成的城北高铁站未来还将极大缩短出行重庆及其他沿线城市的时间；从发展起步时间上看，北部新城的发展已进入规划布局计划的第三个年头，积累了完善基础设施，其骨架已基本成形，“北进运动”正在如火如荼的进行。
　　
　　其次，在北部新城，云集了绿地、佳兆业、仁和春天、保利万和等多个实力大咖，带动了本土开发企业的蜂拥而至，催生了该区域的迅猛发展，目前建设中的项目多达10余个，可满足全方位的置业需求。品牌和实力是影响置业选择的最强说服力！
　　
　　最后，在北部新城，从10余万平米至180万平米不等的规模体量的项目均有，从商业到住宅，从多层、小高层到高层，从80平米左右的两房到120平米以上的三房，从标准房至超大面积的赠送房，从刚需房到改善房，从4500元/平米－6500元/平米的超高性价比房，置业者有充足的择决空间。
　　
　　◆正能量物业将爆发 新概念业态将层出
　　
　　联衡合众房地产经纪 董事长【屈科】

　　老总预测：自万科、绿地、佳兆业、碧桂园等国家队集体亮相南充后，楼市格局已发生了根本性的变化，从开发理念到营销整合、从广告轰炸到产品研发，我们共同经历了一次又一次的洗脑，共同感受到了南充楼市的每一个明显的变化。这是南充房地产界“后发”的优势之一，能够很快的跟上时代最新的发展脚步，同享中国城市化进程中的各种硕果。
　　
　　我发现中国整体宏观环境，在连续不断的“打老虎”的清理中，社会已快速转向“正能量”发展方向时，房地产，一样不能免俗！2014年，伴随现有国家队新开项目品质升级，推高价格的需要，南充有可能将会出现以下几种新的建筑形态：一、健康住宅（室室节能、饮水再次净化、室内新风、垃圾污水处理后排放）；二、四季花园城（普及中水处理系统、四季游泳池、四季的景观绿化花卉、立体景观、高层全通透绿化空间层）；三、智能化住宅（数码影音、远程安防、无缝网络、高速宽带、机器人保姆）；四、服务有车族的主题商业（汽车影院、汽车快餐店、汽车超市、汽车娱乐城、汽车休闲营地）。
　　
　　◆机遇与挑战并存 以客户需求为中心方能制胜
　　
　　汇智房地产 营销总监【刘扬】

　　老总预测：2013年，南充房地产市场整体呈现出供需两旺、欣欣向荣的态势，成交量创历史新高，取得了骄人的业绩！2014年，随着南充城市进程的加快、城市版图的扩大、品牌企业的入驻、品质大盘的增加，对房地产从业者来说，既是良好机遇，也是巨大挑战！
　　
　　一方面，领导层从抑制价格、抑制需求，到扩大土地供应和增加供给，“保持市场稳步健康发展”的政策信号愈发强烈，这表明了房地产市场在未来的上升空间。但另一方面，中国大妈大战华尔街抢购黄金、6月爆发的“钱荒”等对银行敲响警钟，使整个资本市场短期失去了流动性，导致资金紧张。对于很多房企而言，2014年或将面临资金不足的压力。
　　
　　那么项目应该如何应对呢？从产品规划、景观打造、户型实用性等方面入市，把最好的产品奉献给客户，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。
　　
　　◆豪宅市场尚在生长期 未来前景关键看诚意
　　
　　南房会电商 运营总监【陈德双】

　　当下南充的豪宅市场，业界并没有对其进行市场细分，也没有一个明确的标准去定义，或是对豪宅的定义比较狭隘，均普遍认为洋房、别墅就称为豪宅，市场正处于成长阶段。
　　
　　目前南充住宅市场上的洋房、别墅屈指可数，并没有哪个项目专做洋房或别墅产品，基本都与高层搭配，可畏格格不入。由此可看出各开发企业对南充豪宅市场的信心不足。据我了解南充的富人买豪宅，要么去成都、重庆，要么去海南等地，因为在他们眼里南充并没有真正意义的豪宅。近两年南充房地产市场上，某些项目一亮相就以“高端”、“豪宅”自居，后来却经不起市场考验，结果“高端”项目加大促销力度回笼资金，“豪宅”产品改规划设计寻求出路。
　　
　　南充没有资源做豪宅产品吗？答案是否定的，西山和嘉陵江的江景资源都是可开发利用的。要想留住南充富人或吸引成都、重庆的富人到南充购豪宅，那么开发企业就得下足功夫呈现出真正意义的“豪宅”。因此，南充豪华住宅的市场兴旺不是购房者决定的，而是看开发企业的诚意。